Niedobór działek winduje ceny gruntów inwestycyjnych w największych polskich miastach

Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce wszedł w fazę strukturalnego niedoboru najlepiej zlokalizowanych działek. Przy niesłabnącym popycie deweloperów ceny parceli pod budownictwo mieszkaniowe wzrosły średnio o 5 procent rok do roku, a w ścisłym centrum Warszawy sięgają już 16 tysięcy złotych za metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM). Z najnowszego raportu firmy doradczej JLL wynika, że działka przestała być jedynie surowcem pod zabudowę, stając się długoterminowym aktywem zabezpieczającym kapitał.

Mieszkaniówka napędza popyt, a ziemia stanowi do 30 procent ceny lokalu

W 2025 roku na sześciu największych rynkach w Polsce do sprzedaży wprowadzono ponad 500 nowych projektów mieszkaniowych, co bezpośrednio przełożyło się na presję na banki ziemi.

Średni roczny wzrost cen gruntów w ostatnich pięciu latach wyniósł od 5 do 12 proc., a udział kosztu samej działki w końcowej cenie mieszkania waha się obecnie w granicach 15–30 proc.

Rozpiętość stawek w stolicy wyraźnie pokazuje wagę adresu:

• Do 8 000 zł za 1 m kw. PUM: stawki transakcyjne poza ścisłym centrum Warszawy,
• Do 16 000 zł za 1 m kw. PUM: górna granica wycen za najatrakcyjniejsze grunty w ścisłym centrum stolicy.

– Działka w dobrej lokalizacji przestała być tylko surowcem pod zabudowę – staje się aktywem rezerwowym. Przy kurczącej się podaży, wysokich kosztach finansowania i silnym popycie, coraz więcej inwestorów traktuje zakup gruntu jako zabezpieczenie wartości. Do łask wracają również działki wymagające uporządkowania stanu prawnego lub dodatkowych nakładów, a deweloperzy częściej sięgają po fuzje i przejęcia spółek z gotowymi bankami ziemi – komentuje Tomasz Lewandowski, Head of Land & Mid-Cap Investments w JLL.

ZPI i koniec bezterminowych „wuzetek” zmieniają zasady gry

Wraz z wejściem w życie reformy planistycznej skończyła się era bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy (WZ), co obniża wartość części peryferyjnych gruntów. Kluczowym narzędziem pozyskiwania nowej podaży stają się Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI).

Procedury te wiążą się jednak z koniecznością partycypacji inwestora w kosztach infrastruktury miejskiej – przykładowo w Warszawie poziom wymaganej kontrybucji wynosi średnio około 1200 zł za 1 m kw. PUM. Transakcje na działkach z gotowym pozwoleniem na budowę zamykają się błyskawicznie, podczas gdy procedury wymagające ustaleń urbanistycznych potrafią wydłużyć proces nawet o kilka lat.

Konwersje powierzchni, stabilne parki handlowe i zapaść w biurach

Niedobór klasycznych gruntów zmusza inwestorów do elastyczności i zmiany przeznaczenia istniejących nieruchomości:

• Sektor PRS i prywatne akademiki (PBSA): aż 70 proc. nowych projektów realizowanych jest na gruntach usługowych poprzez konwersję funkcji biurowych i handlowych. W 2025 roku oddano do użytku ponad 5,9 tys. jednostek PRS, a kolejne 10,5 tys. pozostaje w budowie.
• Parki handlowe i centra convenience: w ciągu ostatnich 5 lat formaty te zagospodarowały około 5,6 mln m kw. gruntów. W miastach do 50 tys. mieszkańców koszt ziemi wynosi 400–1000 zł za 1 m kw. GLA, podczas gdy w aglomeracjach stawki są nawet pięciokrotnie wyższe.
• Rynek biurowy: nowa podaż drastycznie wyhamowała – wolumen biur w budowie jest o 85 proc. niższy niż w rekordowym 2018 roku, co sprzyja modernizacjom istniejących budynków.

Prognozy: Utrzymanie presji cenowej w kolejnych latach

Eksperci JLL przewidują, że zapotrzebowanie na grunty utrzyma się w długim horyzoncie czasowym, napędzane m.in. postępującą urbanizacją i rosnącą liczbą gospodarstw domowych. Prognozy zakładają stabilny wzrost cen działek mieszkaniowych w tempie 5–7 proc. rocznie, przy stale rosnącej premii za najlepsze adresy w centrach metropolii.