W polskich miastach coraz częściej obserwujemy zjawisko, które jeszcze dekadę temu wydawało się marginalne – starsze obiekty ustępują miejsca nowym inwestycjom. Trend zagospodarowywania działek w centrach metropolii nabiera tempa. Co istotne, nie chodzi już tylko o powstawanie świeżych projektów deweloperskich po wyburzeniach, ale również o adaptację istniejących biurowców na budynki mieszkalne, w tym te realizowane w formule PRS.
Rosnący popyt na najem mieszkań, dynamiczny wzrost stawek czynszu i utrzymujący się deficyt lokali sprawiają, że inwestorzy coraz chętniej lokują kapitał w sektorze wynajmu instytucjonalnego. Na decyzje te wpływa także sytuacja geopolityczna, w tym wojna w Ukrainie, generująca napływ nowych najemców. Polska nadal oferuje wyższe stopy zwrotu niż większość rynków zachodnioeuropejskich, co czyni ją atrakcyjnym kierunkiem dla kapitału.
Według danych Avison Young, w 2022 roku wartość zawartych transakcji wyniosła około 150 mln euro, a od 2014 roku – łącznie 325 mln euro. Znacznie większą dynamikę pokazują jednak inwestycje typu forward funding, których łączna wartość w latach 2021–2022 osiągnęła 700 mln euro.
W perspektywie kilku lat planowana jest realizacja około 25 tys. mieszkań na wynajem w całym kraju. Największe skupisko projektów znajduje się w Warszawie, gdzie powstaje blisko 40% zasobów PRS. W budowie pozostaje ponad 13 tys. lokali, z czego ok. 4,5 tys. ma zostać ukończonych jeszcze w tym roku – liczby te wciąż nie zaspokajają realnych potrzeb rynku.
Jednym z głównych hamulców dla rozwoju sektora mieszkaniowego jest brak dostępnych działek w atrakcyjnych częściach miast. W efekcie inwestorzy coraz częściej kierują wzrok ku parcelom zabudowanym starszymi budynkami, które można przebudować lub rozebrać. Widać wyraźnie wzrost zainteresowania konwersjami istniejących obiektów.
Takie przedsięwzięcia mają swoje zalety – procedury formalne są krótsze, a inwestorzy nie muszą uczestniczyć w kosztach budowy infrastruktury drogowej.
– Wzrasta liczba zapytań o analizy dotyczące możliwości adaptacji istniejących obiektów komercyjnych na nowe funkcje (...). Budynki biurowe, zużyte funkcjonalnie i technicznie, generują niższe przychody i są mniej atrakcyjne dla najemców niż nowoczesne biurowce odpowiadające dodatkowo wymogom ESG. Z tego powodu często bardziej opłacalne jest rozważenie nowej funkcji budynku, dostosowanie lub wyburzenie i realizacja produktu dostosowanego do potrzeb rynku. – mówi Monika Bronicka, Head of Valuation and Advisory w Avison Young.
Zjawisko wyburzania budynków komercyjnych w stolicy staje się coraz bardziej widoczne. Starsze obiekty stojące na atrakcyjnych działkach często mają niższą wartość niż te same grunty w stanie niezabudowanym. Nic więc dziwnego, że deweloperzy chętnie sięgają po takie nieruchomości, zwłaszcza jeśli plan miejscowy pozwala na postawienie większego, bardziej dochodowego obiektu.
Na decyzje inwestorów wpływają również rosnące wymagania dotyczące zrównoważonego budownictwa i efektywności energetycznej. Wiele biurowców z lat 90. i początku XXI wieku nie spełnia już współczesnych norm środowiskowych, przez co ich utrzymanie staje się coraz droższe.
Wśród warszawskich realizacji, które wkrótce znikną lub już zniknęły z mapy miasta, znajdują się m.in.:
Podobne procesy widać w innych dużych ośrodkach. Echo Investment realizuje w Łodzi projekt przy ulicy Kilińskiego 127, gdzie w miejscu starej kamienicy powstaje budynek o funkcji mieszkaniowo-hotelowej z około 290 lokalami przeznaczonymi na wynajem krótkoterminowy lub abonamentowy.
W Krakowie Strabag Real Estate planuje na miejscu wyburzanej galerii Plaza budowę kompleksu o łącznej powierzchni 40 tys. mkw. Z kolei we Wrocławiu dawny biurowiec Impela przy ul. Ślężnej ustąpił miejsca nowemu osiedlu mieszkaniowemu realizowanemu przez Develię.
To tylko kilka przykładów – podobnych inwestycji przybywa w całej Polsce.
Coraz częściej rozważaną opcją jest jednak adaptacja istniejących budynków, bez konieczności ich burzenia. Takie podejście jest znacznie bardziej przyjazne środowisku, ponieważ ogranicza emisję CO₂ i ilość odpadów budowlanych.
Z technicznego punktu widzenia przekształcenie biurowca w budynek mieszkalny zazwyczaj nie stanowi większego problemu, choć może okazać się mniej opłacalne – trudniej bowiem w pełni wykorzystać powierzchnię użytkową pod lokale mieszkalne.
– Warto jednak mieć na uwadze, że starsze budynki biurowe znacząco odbiegają standardem od nowoczesnych i energooszczędnych biurowców klasy A. Pod tym kątem przystosowanie ich do funkcji mieszkalnej może być bardziej opłacalne niż dalsze utrzymywanie coraz mniej atrakcyjnej i trudniejszej do wynajęcia przestrzeni biurowej. – komentuje Tomasz Daniecki, Director, Head of Technical Advisory w Avison Young.
Stare biurowce często stoją w doskonale skomunikowanych lokalizacjach, co dla przyszłych mieszkańców ma ogromne znaczenie. Takie miejsca świetnie wpisują się w ideę „15-minutowego miasta”, w której wszystkie niezbędne usługi znajdują się w zasięgu krótkiego spaceru.
Nowe życie miejskich budynków to już nie tylko kwestia architektury, lecz także odpowiedź na realne potrzeby rynku. Decyzja o wyburzeniu lub adaptacji to dziś nie tylko kalkulacja finansowa, ale również ważny głos w dyskusji o zrównoważonym rozwoju i przyszłości polskich miast.
Dołącz do newslettera
Ważne linki
Na skróty
Katalog franczyz
Kwoty inwestycji
