Kamienice zyskują na wartości i przyciągają inwestorów

Polski rynek kamienic, choć stanowi wąską niszę, przeżywa wyraźny renesans. Przedwojenne budynki w ścisłych centrach miast przestały kojarzyć się z zaniedbanymi klatkami i piecami węglowymi. Dziś są pożądanym aktywem chroniącym kapitał przed inflacją. Mimo ogromnych wyzwań technicznych i nieraz wieloletnich procedur urzędowych, ceny mieszkań w odrestaurowanych obiektach sukcesywnie rosną, a najbardziej prestiżowe lokale osiągają wielomilionowe wyceny.

Niszowy biznes o wysokiej stopie zwrotu

Z opublikowanego przez spółkę Inside Park raportu „Rynek kamienic w Polsce” – pierwszego tego typu opracowania obejmującego siedem głównych metropolii (Warszawę, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Łódź i Toruń) – wyłania się obraz rynku o ogromnym, wciąż niewykorzystanym potencjale.

Oto kluczowe wskaźniki charakteryzujące ten segment:

• Ogromny potencjał do rewitalizacji: Ponad 70 proc. istniejących w Polsce kamienic nadal wymaga gruntownego remontu.
• Znikoma podaż: Mieszkania w kamienicach stanowią zaledwie 3,5 proc. wszystkich ofert wystawianych na rynku wtórnym.
• Lokalizacja premium: Większość budynków mieści się w ścisłych, strategicznych centrach miast, co gwarantuje stały popyt ze strony najemców.

– Ludzie kochają kamienice za ich klimat i efekt „przed i po” rewitalizacji, za emocje, jakie im towarzyszą, kiedy wchodzą do takiego starego budynku. Natomiast nie lubią ich za czas remontowo-budowlany i za uzgodnienia z konserwatorem zabytków. To jest niszowy, trudny biznes, ale bardzo interesujący dla inwestorów, którzy widzą potencjał wzrostu wartości nieruchomości – wskazuje Tomasz Laskowski, prezes zarządu Inside Park.

Nawet dziesięć lat oczekiwania na zgodę konserwatora

Choć inwestycja w kamienice przynosi wysokie zyski z wynajmu krótko- i długoterminowego, proces przywracania budynków do dawnej świetności wiąże się z barierami, które potrafią skutecznie zniechęcić mniej doświadczonych graczy.

Największą przeszkodą okazują się skomplikowane prace budowlane oraz formalności administracyjne. Przedstawiciele branży zwracają uwagę na brak elastyczności po stronie urzędów oraz służb konserwatorskich. Ta powściągliwość wynika często z wcześniejszych złych doświadczeń z tzw. pseudodeweloperami, którym brakowało odpowiedniej wiedzy i szacunku dla substancji zabytkowej. W efekcie proces ustalania zakresu prac potrafi mocno przeciągnąć całą inwestycję w czasie – uzgodnienia z konserwatorem trwają zazwyczaj od roku do dwóch lat, a w skrajnych przypadkach formalności ciągną się przez pięć, a nawet dziesięć lat.

Rekordowe wyceny i niespodziewany lider sprzedaży

Z wyliczeń analityków wynika, że kamienice charakteryzują się wyjątkową odpornością na zawirowania rynkowe, a ich wartość nieustannie rośnie.

W latach 2020–2022 średnie wskaźniki cenowe dla tego rynku kształtowały się następująco:

Podane średnie nie oddają jednak pełnego skoku wartości, ponieważ stawki są drastycznie zróżnicowane w zależności od miasta i konkretnego adresu.

Najdroższe transakcje i rekordowe ceny

• Najdroższa transakcja całkowita: Apartament o powierzchni 255,5 mkw. w warszawskiej kamienicy przy ul. Foksal 13/15 został sprzedany za niemal 9,6 mln zł.
• Najwyższa cena za metr kwadratowy: W Warszawie przy ul. Emilii Plater 11 cenowa stawka za metr lokalu o powierzchni 75 mkw. sięgnęła rekordowych 55,8 tys. zł.
• Lider pod względem liczby transakcji: Wbrew obiegowym opiniom to nie Warszawa ani Kraków były najbardziej aktywnymi rynkami. Najwięcej mieszkań w kamienicach sprzedano we Wrocławiu (3051 transakcji), który wyprzedził stolicę o 367 zawartych umów.

Stale rosnący popyt pokazuje, że nabywcy traktują mieszkania w kamienicach nie tylko jako bezpieczną lokatę kapitału na trudne czasy, ale również jako prestiżowe miejsce do życia o niepowtarzalnym charakterze.