Prognozy dla polskiego handlu detalicznego na najbliższe trzy lata są optymistyczne – przewiduje się, że wolumen sprzedaży będzie rosnąć w tempie blisko 3% rocznie. Ta dynamika idzie w parze z prężnie rozwijającą się ofertą, szczególnie w segmencie parków handlowych w mniejszych miejscowościach. To właśnie te projekty przyciągają obecnie największą uwagę deweloperów oraz funduszy inwestycyjnych.
Na tle reszty Europy polska gospodarka prezentuje się bardzo solidnie, co tworzy korzystne warunki dla rozwoju handlu. Według prognoz Oxford Economics, w latach 2026–2030 PKB Polski ma rosnąć średnio o 2,4% rocznie, co jest wynikiem znacznie lepszym od przewidywań dla strefy euro, gdzie wzrost ma wynieść niecałe 1,5%.
Fundamentem tej sytuacji jest niskie bezrobocie oraz rosnące wynagrodzenia, mimo że tempo podwyżek jest obecnie niższe niż w minionych latach. Dodatkowym atutem Polski jest korzystna struktura demograficzna. Współczynnik zależności wiekowej wynosi u nas 54,7%, podczas gdy w Niemczech, Francji czy we Włoszech sięga on niemal 70%. Dzięki dużej liczbie osób pracujących Polacy zachowują dużą skłonność do wydawania pieniędzy, co przekłada się na prognozowany wzrost całkowitego wolumenu sprzedaży o 2,9% rocznie w ciągu najbliższych trzech lat.
Ciekawym rysem polskiego rynku jest stosunkowo niska popularność e-commerce w porównaniu do innych krajów unijnych. Polscy konsumenci, podobnie jak mieszkańcy Włoch czy Hiszpanii, pozostają mocno przywiązani do tradycyjnego modelu robienia zakupów.
– Od kilku lat wartość transakcji w internecie to stabilne 9–10% całkowitej sprzedaży detalicznej, podczas gdy w Unii jest to średnio 14 proc., a w Wielkiej Brytanii aż 28 proc. Prognoza wskazuje, że do 2030 roku e-commerce w UE i Wielkiej Brytanii będzie się rozwijał w tempie 5,2% rocznie, czyli znacznie szybciej, niż handel tradycyjny (3,3% rocznie). Polacy, podobnie jak Hiszpanie czy Włosi, są jednak dość mocno przywiązani do tradycyjnego modelu zakupów i rozwój e-handlu nad Wisłą postępuje zauważalnie wolniej – komentuje Sandra Ludwig, Head of Retail Investment EMEA, JLL.
W ostatnich latach polski rynek handlowy zdominowały parki handlowe i centra zakupów codziennych. W 2025 roku stanowiły one aż 80% nowej podaży, podczas gdy jeszcze w 2017 roku było to zaledwie 30%. Co znamienne, w ubiegłym roku w Polsce nie otwarto żadnej nowej dużej galerii handlowej, a w planach są obecnie tylko dwa takie projekty.
Różnica w nasyceniu powierzchnią handlową między dużymi a małymi miastami jest ogromna. W aglomeracjach powyżej 100 tysięcy mieszkańców na każdy tysiąc osób przypada około 1100 m kw. powierzchni. W najmniejszych ośrodkach (10–30 tys. mieszkańców) wskaźnik ten to zaledwie 200 m kw. To właśnie tam w latach 2023–2025 powstało najwięcej, bo aż 325 tys. m kw. nowej powierzchni w formie mniejszych centrów i parków handlowych.
– Przewidujemy dalszy wzrost, szczególnie formatu parków handlowych, które w perspektywie kolejnych 2-3 lat nadal będą dominowały nową podaż. Projekty w budowie to obecnie ponad 500,000 m kw., a po uwzględnieniu pojedynczych inwestycji, które mogą jeszcze wystartować, spodziewamy się kolejnego rekordu wolumenu nowej powierzchni, na poziomie zbliżonym do 700,000 m kw. oddanych w 2025 roku. Plany deweloperów i inwestorów, zarówno krajowych jak i międzynarodowych, pozostają ambitne również dla 2027 r. Jednak biorąc pod uwagę rosnący poziom nasycenia i tempo rozwoju rynku, niektóre projekty mogą zostać zarzucone lub odłożone w czasie. Gracze poszukują nowych możliwości i atrakcyjnych działek w miejscowościach, gdzie oferta pozostaje ograniczona, nawet pomimo relatywnie niższej siły nabywczej lokalnych konsumentów – komentuje Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy, JLL.
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce przeżywa okres dużej aktywności. Miniony rok zapisał się jako trzeci najlepszy wynik w historii pod względem liczby zawartych transakcji. Sektor handlowy, obok biur i logistyki, jest jednym z głównych motorów tego wzrostu, a parki handlowe oraz obiekty typu retail warehousing stały się prawdziwym magnesem dla kapitału.
Niezwykle istotnym zjawiskiem jest różnorodność źródeł kapitału – na polskim rynku aktywni są inwestorzy z niemal każdego regionu geograficznego. Coraz śmielej działają również inwestorzy prywatni oraz zupełnie nowi gracze.
– Jeszcze w tym roku spodziewany jest powrót dużych transakcji oraz popularnych ostatnio w innych sektorach transakcji typu sale-and-leaseback. Nowi inwestorzy przechodzą już od fazy analizy do konkretnych działań. W tym roku nadal oczekujemy dominacji kapitału zagranicznego, jednak przy systematycznie rosnącym udziale polskich inwestorów – komentuje Agnieszka Kołat, Executive Director, Head of Retail Investment, JLL.
Dołącz do newslettera
Ważne linki
Na skróty
Katalog franczyz
Kwoty inwestycji
