Parki handlowe w Polsce – kanibalizacja czy synergia z tradycyjnymi centrami?

Małe i średnie parki handlowe od 2020 roku przeżywają w Polsce prawdziwy boom. Choć krajowy rynek handlowy osiągnął już dojrzałość i boryka się z wysokim nasyceniem, formaty typu convenience (nastawione na szybkie, codzienne zakupy) idealnie zagospodarowały swoją niszę. Trend ten, zapoczątkowany jeszcze przed pandemią wraz ze spadkiem popularności wielkich hipermarketów, zyskał na sile po marcu 2020 roku. Restrykcje i konieczność pozostania w domach sprawiły, że konsumenci na stałe docenili bliskość oraz wygodę lokalnej oferty handlowej.

Anatomia sukcesu formatu convenience

Parki handlowe stały się trafną odpowiedzią na potrzebę robienia zakupów „tu i teraz”. O ich rynkowym sukcesie decyduje kilka kluczowych czynników:

• Strategiczna lokalizacja: Powstają w gęsto zaludnionych strefach mieszkaniowych, na obrzeżach miast przy głównych arteriach lub bezpośrednio przy trasach dojazdowych do pracy.
• Komplementarny dobór najemców: Sklepy są dobierane tak, aby klient mógł załatwić wszystkie podstawowe sprawy i kupić niezbędne artykuły w jednym miejscu.
• Architektoniczna prostota: Brak wspólnych korytarzy, osobne wejścia do każdego lokalu bezpośrednio z poziomu przylegającego, bezpłatnego parkingu – to maksymalnie skraca czas potrzebny na realizację zakupów.

Centra handlowe kontra parki handlowe: Rywalizacja czy symbioza?

Mimo dynamicznego rozwoju parków handlowych, nie stanowią one bezpośredniego zagrożenia dla tradycyjnych, wielkopowierzchniowych galerii. Potwierdza to fakt, że wyniki odwiedzalności i obrotów centrów handlowych powróciły do poziomów sprzed pandemii. Oba te formaty pełnią w miastach zupełnie inne funkcje:

• Centra handlowe pozostają miejscem destynacji – klienci przychodzą tu po marki premium, ofertę gastronomiczną, rozrywkę (kina, kręgle) czy rekreację.
• Parki handlowe odpowiadają za zakupy pierwszej potrzeby i artykuły codziennego użytku.

Różnice w rozmiarach, układzie architektonicznym oraz doborze najemców sprawiają, że formaty te uzupełniają się, zamiast ze sobą walczyć.

Ryzyko kanibalizacji: Wyzwanie pojawia się głównie na poziomie strategicznym poszczególnych sieci handlowych. Marki z segmentu dyskontów i value retailers (sprzedawcy dóbr o niskich cenach), które otwierają swoje sklepy zarówno w dużych galeriach, jak i pobliskich parkach convenience, muszą precyzyjnie analizować rynki lokalne, aby uniknąć wewnętrznej konkurencji (kanibalizacji) pomiędzy własnymi placówkami.

Co ciekawe, na rynku widoczna jest coraz silniejsza synergia. Giganci tacy jak EPP czy Greenman rezygnują z tradycyjnych, kosztownych rozbudów swoich galerii handlowych na rzecz dobudowywania do nich sąsiadujących, mniejszych parków handlowych. Taki krok przyciąga nowy profil klientów i podnosi ogólną atrakcyjność całego kompleksu.

Odporność na e-commerce. Lekcja od Pepco

Mimo że handel internetowy stale rośnie, ponad 90% sprzedaży detalicznej w Polsce wciąż odbywa się stacjonarnie. Udział e-commerce, który w szczytowych momentach lockdownów dobijał do 12%, ustabilizował się i według danych GUS wynosi około 8,8% (z widocznymi, sezonowymi skokami w okolicach Black Friday czy Bożego Narodzenia).

Podczas gdy tradycyjne centra handlowe muszą inwestować w skomplikowane strategie wielokanałowe (omnichannel), parki handlowe pozostają niemal niewrażliwe na odpływ klientów do sieci. Wynika to ze specyfiki zakupów codziennych oraz oferty typu off-price, gdzie asortyment zmienia się bardzo dynamicznie, generując u konsumentów potrzebę spontanicznej, osobistej wizyty w sklepie.

Doskonałym dowodem na specyfikę tego segmentu jest przypadek sieci Pepco. Jeden z najpopularniejszych dyskontów niespożywczych wycofał się z prowadzenia sprzedaży online zaledwie po roku od jej uruchomienia. Niska średnia wartość koszyka zakupowego w połączeniu z kosztami logistyki i dostawy uniemożliwiła stworzenie rentownego modelu internetowego. Klienci tego typu sieci wolą po prostu przyjść do placówki stacjonarnej.

Gdzie są „białe plamy” na mapie Polski?

Czy na rynku jest jeszcze miejsce na nowe obiekty o powierzchni poniżej 5 000 m² GLA? Przedstawiciele branży nie mają wątpliwości – segment ten jest daleki od pełnego nasycenia i czekają go lata intensywnego rozwoju. Inwestorzy działają obecnie bardzo agresywnie, zabezpieczając grunty i gotowe nieruchomości, zanim rynek osiągnie ostateczną dojrzałość.

– W najbliższym czasie na rynku pojawią się starsze, bardziej przystępne cenowo parki handlowe, a równocześnie w ich otoczeniu będą rozwijane nowe obiekty, które przyciągną najemców. W rezultacie starsze parki handlowe będą musiały szukać alternatywnych najemców, takich jak parki trampolin, przedszkola czy inne formy działalności. Tę transformację będziemy obserwować w nadchodzących latach – prognozuje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young.

Obecnie blisko 18 milionów Polaków (co stanowi 47% populacji) mieszka w zasięgu 15-minutowej jazdy samochodem od parku handlowego o powierzchni powyżej 5 000 m² GLA. Jeśli uwzględnimy mniejsze, lokalne punkty convenience, wskaźnik ten drastycznie rośnie, pokrywając zasięgiem mniejsze gminy i wsie.

Ekspansja w mniejszych miejscowościach wymaga jednak bardzo precyzyjnych analiz przestrzennych oraz tzw. strefy wpływu (catchment area). Małe miasta często stają się regionalnymi centrami handlowymi dla okolicznych terenów wiejskich. Prowadzi to do zjawiska wysokiej koncentracji handlu, w którym realne obroty generowane przez dany punkt znacząco przewyższają teoretyczną siłę nabywczą samych tylko stałych mieszkańców danego miasteczka.