Parki handlowe napędzają inwestycje w mniejszych miastach

Parki handlowe pozostają głównym kierunkiem rozwoju nowej powierzchni zakupowej w Polsce. Według raportu „Retail parks uncovered”, przygotowanego przez Avison Young we współpracy z CMS, Newgate Investment i Polską Radą Obiektów Handlowych, rynek obejmuje 355 parków, a wraz z małymi obiektami convenience w budowie znajduje się około 746 tys. mkw. Coraz większe znaczenie mają mniejsze miasta, szersza oferta usługowa oraz modernizacja istniejących nieruchomości.

Rozwój parków handlowych przyspieszył po pandemii

Pierwsze parki handlowe powstawały w Polsce pod koniec lat 90., przede wszystkim na obrzeżach dużych aglomeracji. Początkowo tworzyły skupiska sklepów, które z czasem uzupełniano o kolejne obiekty. Szczególnie silne przyspieszenie rozwoju nastąpiło podczas pandemii i po jej zakończeniu.

Format oparty na osobnych wejściach i parkingach bezpośrednio przed sklepami odpowiadał na rosnące zainteresowanie szybkimi zakupami blisko miejsca zamieszkania. Brak rozbudowanych części wspólnych miał też znaczenie dla funkcjonowania tych obiektów w okresie ograniczeń sanitarnych.

Podczas i po pandemii COVID-19 z 2020 r., parki handlowe umocniły swoją pozycję, ponieważ nie podlegały poważnym ograniczeniom ani zamknięciom ze względu na brak powierzchni wspólnych. Nastąpił wzrost popularności lokalnych sklepów i szybkich, wygodnych zakupów - wraz ze zmianą nawyków zakupowych konsumentów i wzrostem zaufania inwestorów do tego bezpiecznego formatu nastąpił prawdziwy boom w rozwoju parków handlowych. - wskazuje Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young.

Skalę rynku przedstawioną we wrześniowym raporcie pokazują:

• Liczba parków handlowych: 355 obiektów.
• Łączna powierzchnia najmu: około 3,8 mln mkw.
• Udział w nowoczesnej powierzchni handlowej: około 25 proc.
• Przyrost powierzchni w latach 2020–2025: około 2,2 mln mkw.
• Nowa powierzchnia w pierwszym półroczu 2026 r.: kolejne 220 tys. mkw.

Autorzy raportu wskazują, że od 2020 r. przyrost powierzchni w tradycyjnych centrach handlowych nieznacznie przekroczył 500 tys. mkw., bez uwzględniania zamknięć obiektów. Dominacja parków dotyczy więc przede wszystkim nowej podaży. Istniejące galerie nadal pozostają ważną częścią rynku i przechodzą modernizacje oraz zmiany funkcji.

Małe miasta przyciągają niemal połowę budowanej powierzchni

Raport osobno przedstawia segment parków handlowych oraz szerszą kategorię obejmującą również małe parki convenience. W pierwszej grupie w budowie znajduje się ponad 680 tys. mkw. Po uwzględnieniu obu formatów skala realizowanych inwestycji jest większa.

Dane dla parków handlowych i małych parków convenience w budowie obejmują:

• Łączną powierzchnię: około 746 tys. mkw. w 88 nowych projektach.
• Mniejsze miejscowości: 44 proc. nowej podaży powstaje w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców.
• Największe aglomeracje: 25 proc. powierzchni przypada na osiem największych aglomeracji w Polsce.
• Większe projekty: 26 spośród 88 inwestycji przekracza 10 tys. mkw.
• Aktywnych deweloperów: około 50 podmiotów realizujących projekty na etapie budowy.

Rynek pozostaje rozproszony, choć największe firmy mają znaczący udział w nowych inwestycjach. W sierpniu 2026 r. dziesięciu najbardziej aktywnych deweloperów odpowiadało za blisko 60 proc. budowanej powierzchni. Wśród liderów raport wymienia Saller, Redkom Development i BIG Poland.

Mniejsze ośrodki pozwalają dotrzeć do klientów, którzy wcześniej korzystali z oferty większych miast. Park w mieście powiatowym może obsługiwać również mieszkańców okolicznych miejscowości, łączących zakupy z pracą, usługami lub treningiem. Z kolei w dużych aglomeracjach nowe projekty uzupełniają ofertę poszczególnych dzielnic, wpisując się w ideę załatwiania codziennych spraw blisko domu.

Dlatego parki handlowe przestają być wyłącznie miejscem szybkich zakupów, stając się lokalną infrastrukturą codziennego życi - komentuje Ada Budynek, Retail Leasing Manager, Associate w Cushman & Wakefield.

Usługi i fitness zwiększają regularność wizyt klientów

Badanie konsumenckie Cushman & Wakefield wskazuje, że parki handlowe są szczególnie popularne wśród młodszych klientów. Ich pozycja zależy jednak również od kategorii zakupów.

Z deklaracji respondentów wynika, że:

• Osoby przed czterdziestką: 76 proc. robi zakupy w parkach handlowych co najmniej raz w tygodniu.
• Osoby powyżej czterdziestki: 59 proc. odwiedza je z taką częstotliwością.
• Kosmetyki i produkty drogeryjne: 33 proc. badanych najchętniej kupuje je w parkach, co dało im pierwsze miejsce wśród dziewięciu analizowanych formatów.
• Odzież i bielizna: parki uzyskały 35 proc. wskazań, ustępując tradycyjnym centrom handlowym, które wybrało 43 proc. respondentów.

Dyskont spożywczy pozostaje ważnym najemcą przyciągającym klientów. Rosnące znaczenie mają jednak także usługi, gastronomia, aktywność fizyczna i rozrywka rodzinna. Poszerzanie oferty pomaga zwiększać częstotliwość wizyt, ponieważ mieszkańcy wracają na treningi lub zajęcia niezależnie od potrzeb zakupowych.

Znaczenie tego kierunku potwierdzają doświadczenia Xtreme Brands, rozwijającego Xtreme Fitness Gyms i Xtreme KiDS. Jak poinformował Filip Puchalski, Commercial Director firmy, w 2025 r. podpisano 112 umów dotyczących nowych lokalizacji, z czego blisko 80 proc. przypadało na parki handlowe.

Autorzy „Retail parks uncovered” zwracają jednocześnie uwagę na starzenie się społeczeństwa i różnice między pokoleniami. Te zmiany wymagają szerszej oceny potrzeb lokalnych klientów.

Oznacza to, że obiekty muszą obsłużyć kilka skrajnie różnych modeli konsumpcji jednocześnie. Dla jednych kluczowe będą usługi medyczne, rehabilitacyjne i dostępność przestrzeni, dla innych - rozrywka, gastronomia, edukacja czy płynne łączenie świata offline i online. - podkreśla Bogda Korolczuk, dyrektor zarządzająca i członkini zarządu Polskiej Rady Obiektów Handlowych.

Inwestorzy szukają wartości także w istniejących parkach

Atrakcyjność parków handlowych nie ogranicza się do możliwości budowy nowych obiektów. Według autorów raportu inwestorów przyciągają dogodna lokalizacja, dostępność, oferta odpowiadająca na codzienne potrzeby oraz stabilny poziom wynajęcia i przewidywalność przepływów pieniężnych. Wskazują oni również na obserwowany w ostatniej dekadzie spadek stóp kapitalizacji jako przejaw wzrostu zainteresowania tą klasą nieruchomości.

Newgate Investment dostrzega potencjał w rozwoju i przekształcaniu istniejących aktywów. Strategia obejmuje aktywne zarządzanie, modernizacje, poprawę efektywności operacyjnej oraz działania związane ze zrównoważonym rozwojem.

Uważamy, że parki handlowe zlokalizowane w miastach średniej wielkości, w szczególności liczących ponad 50 000 mieszkańców, oferują atrakcyjne możliwości inwestycyjne. Rynki te często charakteryzują się wysoką lokalną siłą nabywczą, ograniczoną podażą nowoczesnej powierzchni handlowej oraz lojalną bazą klientów. W wielu przypadkach dobrze zlokalizowane obiekty mogą nadal osiągać ponadprzeciętne wyniki dzięki przemyślanemu repozycjonowaniu i podnoszeniu jakości, bez konieczności szeroko zakrojonej przebudowy - ocenia Krystian Modrzejewski z Newgate Investment.

Zmiany obejmują również dobór najemców. W Comfy Park Bydgoszcz pojawiło się Centrum Rowerowe, a w Parku Wysockiego ofertę rozwija RR Moto. Specjalistyczne sklepy mogą poszerzać zasięg oddziaływania obiektów i przyciągać klientów poszukujących produktów niedostępnych w typowym zestawie sieci handlowych.

Dla sieci franczyzowych rozwój parków oznacza większy wybór lokalizacji dla handlu, usług, fitnessu i gastronomii. Przy ocenie konkretnego miejsca trzeba jednak uwzględnić siłę nabywczą mieszkańców, zasięg dojazdu, konkurencję, strukturę najemców i pełne koszty działalności. Rosnąca liczba obiektów zwiększa znaczenie dopasowania konceptu do lokalnego popytu oraz oceny potencjału już działających parków.