Polacy zamieniają małe mieszkania na większe

Zgodnie z raportem Barometr Metrohouse i Credipass za pierwszy kwartał 2026 roku, zakup kolejnej nieruchomości o większym metrażu stanowi powód 28% transakcji sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Przeskok z popularnych lokali 40-metrowych do przestrzeni o powierzchni 75 m kw. wiąże się jednak z koniecznością zaciągnięcia wysokiego zobowiązania kredytowego. Dzieje się tak pomimo faktu, że sprzedający dysponują znacznym kapitałem pochodzącym z transakcji zbytu poprzedniej nieruchomości.

Poprawa standardu życia na rynku wtórnym

Chęć podniesienia dotychczasowego standardu życia stała się główną przyczyną wystawiania lokali na sprzedaż. Wynika to bezpośrednio ze struktury zakupów dokonywanych w ciągu ostatnich kilkunastu lat.

– Poprawa standardu życia staje się więc główną przyczyną wystawienia swojego obecnego mieszkania na rynki. Fakt ten nie może dziwić w kontekście zakupów, jakich dokonywali Polacy w ostatnich kilkunastu latach. W transakcjach przeważały mieszkania dwupokojowe, często nazywane kompaktowymi, które nadawały się idealnie na start, jednak ich metraż (często w okolicach 40 m kw.) trudno jest nazwać komfortowym w przypadku powiększenia się gospodarstwa domowego – mówi Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse.

Z danych raportu AMRON-SARFiN wynika, że około 60% kredytów mieszkaniowych zaciąganych jest na okres od 25 do 35 lat. Mimo to kredytobiorcy starają się spłacać te zobowiązania znacznie wcześniej, co udaje się przeciętnie w czasie 13–17 lat. Skala realizowanych nadpłat wskazuje na dobrą kondycję finansową polskich gospodarstw domowych, zwłaszcza tych posiadających już nieruchomości na własność.

Koszty zamiany lokalu w największych aglomeracjach

Analiza przygotowana przez Metrohouse i Credipass opiera się na założeniu, że wzorcowa rodzina posiada nieobciążone kredytem mieszkanie o powierzchni 40 m kw. w jednym z największych polskich miast. Lokum to zostaje sprzedane po średnich cenach transakcyjnych, a cała uzyskana kwota zasila wkład własny na zakup nieruchomości 75-metrowej. Aby uwzględnić specyfikę rynku wtórnego, średnie ceny raportowane przez NBP dla większych metraży obniżono o 5%.

Najwyższe koszty przeprowadzenia takiej operacji odnotowują mieszkańcy Warszawy oraz Krakowa, gdzie lokale o powierzchni 75 m kw. kosztują średnio odpowiednio 1,19 mln zł oraz 1,06 mln zł. W Gdańsku wartość ta wynosi 954 tys. zł, a we Wrocławiu 893 tys. zł. Mieszkania o tym samym metrażu wyceniane są poniżej poziomu 600 tys. zł w Bydgoszczy, Katowicach i Łodzi.

Wpływ dodatkowego zobowiązania na budżety domowe

W obecnych realiach rynkowych posiadanie lokalu "na start" nie gwarantuje bezproblemowego sfinansowania docelowej nieruchomości. W Warszawie i Krakowie różnica w cenach rynkowych wymusza zaciągnięcie kredytu przekraczającego pół miliona złotych. Przekłada się to na miesięczną ratę na poziomie blisko 3 000 zł w wariancie, w którym cała kwota ze sprzedaży poprzedniego M stanowi wkład własny.

– Warto zwrócić uwagę na istotne rozwarstwienie rynku: podczas gdy w stolicy poprawa standardu życia wiąże się z potężnym obciążeniem domowego budżetu, o tyle w miastach takich jak Katowice, Bydgoszcz czy Łódź, koszt 'dodatkowych' 35 metrów kwadratowych zamyka się w racie oscylującej wokół 1 400 – 1 450 zł. Oznacza to, że w regionach o niższych cenach transakcyjnych mobilność mieszkańców i płynność segmentu mieszkań rodzinnych będzie znacznie wyższa. Dla kredytobiorców kluczowym wnioskiem z tych danych jest fakt, że w największych aglomeracjach sama posiadana nieruchomość to za mało – kluczowa staje się wysoka bieżąca zdolność kredytowa, która w I kwartale 2026 r. jest poddawana próbie przez rosnące koszty finansowania długoterminowego – komentuje Daniel Orlikowski, ekspert finansowy Credipass.

Koszty zakupu i raty kredytu w 12 miastach

Poniższe zestawienie przedstawia kalkulację kosztów zamiany mieszkania z 40 m kw. na 75 m kw. przy założeniu 30-letniego okresu kredytowania i równych rat, na podstawie najlepszych ofert rynkowych z dnia 7 maja 2026 roku.