Kupno czy wynajem mieszkania w 2026 roku?

Atrakcyjne warunki finansowania nieruchomości sprawiają, że coraz więcej osób rozważa zamianę statusu najemcy na właściciela. Najnowsza analiza przygotowana przez Metrohouse i Credipass wskazuje, że w obecnych realiach rynkowych zakup mieszkania może być opłacalny nawet przy posiadaniu jedynie 10 proc. wkładu własnego. Różnice między czynszem dla właściciela a ratą kredytu stają się w wielu miastach marginalne, a w dłuższej perspektywie własność daje wyraźną przewagę finansową.

Ile kosztuje najem w największych miastach?

Analizie poddano 12 kluczowych ośrodków miejskich w Polsce. Do wyliczeń przyjęto modelowe mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 40 m kw., zakładając, że podany czynsz nie obejmuje opłat administracyjnych (do spółdzielni lub wspólnoty) oraz mediów.

Najwyższe koszty najmu tradycyjnie odnotowuje Warszawa, gdzie za lokum o takim metrażu trzeba zapłacić średnio 3 520 zł miesięcznie. Na kolejnych miejscach plasują się Kraków (2 800 zł) oraz Gdańsk (2 680 zł). Na przeciwległym biegunie znajduje się Białystok – jedyne miasto w zestawieniu, gdzie średnia cena najmu nie przekracza 2 000 zł. Stosunkowo tanio jest również w Katowicach, Olsztynie oraz Bydgoszczy.

Zestawienie kosztów najmu oraz raty kredytu

Analitycy sprawdzili, jak koszt najmu ma się do raty kredytu hipotecznego w dwóch scenariuszach – przy 10-procentowym oraz 20-procentowym wkładzie własnym.

Scenariusz pierwszy przy 10 proc. wkładu własnego

W tym wariancie (przy oprocentowaniu 5,8 proc.) różnica między najmem a kredytem często okazuje się niewielka.

• Kraków – tu najem pozostaje najkorzystniejszy, a rata kredytu jest wyższa od czynszu o 346 zł.
• Warszawa – różnica jest niemal niezauważalna i wynosi zaledwie 18 zł na korzyść najmu.
• Gdańsk i Wrocław – najem jest tańszy odpowiednio o 148 zł i 50 zł.
• Inne miasta – w Łodzi, Katowicach, Olsztynie czy Szczecinie rata kredytu jest już teraz niższa niż koszt najmu, co sprawia, że wynajem traci tam ekonomiczne uzasadnienie.

Scenariusz drugi przy 20 proc. wkładu własnego

Przy wyższym wkładzie własnym (oprocentowanie 5,4 proc.) sytuacja zmienia się diametralnie. We wszystkich 12 miastach posiadanie własnego mieszkania jest tańsze niż jego wynajmowanie. Nawet w Warszawie właściciel oszczędza w ten sposób około 500 zł miesięcznie względem najemcy. Największe dysproporcje na korzyść zakupu widać w Bydgoszczy, Szczecinie oraz Łodzi.

Budowanie majątku zamiast finansowania cudzej własności

Eksperci podkreślają, że sucha kalkulacja miesięcznych wydatków to tylko jeden z elementów składowych decyzji o zakupie.

– Decyzja o zakupie mieszkania nie powinna opierać się wyłącznie na prostym porównaniu miesięcznych kosztów. Coraz częściej obserwujemy sytuacje, w których różnica między najmem a ratą kredytu jest symboliczna, a jednocześnie klient buduje własny majątek zamiast finansować cudzą nieruchomość – zauważa Marek Jackiewicz, ekspert finansowy Credipass.

Dodatkowo za zakupem przemawiają czynniki takie jak stabilność zamieszkania oraz pełna swoboda w aranżacji wnętrza.

Szczegółowe zestawienie kosztów w 12 miastach