Ile realnie zarabiają deweloperzy mieszkaniowi w Polsce?

Najnowsze raporty finansowe deweloperskich spółek mieszkaniowych notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych za 2025 rok wskazują na stabilną rentowność sektora. Z analizy sprawozdań największych firm z tej branży wynika, że średnia marża netto ukształtowała się na poziomie 17,1%. Wynik ten jest o jeden punkt procentowy wyższy niż rok wcześniej (16,1%) i pozostaje zbliżony do średniej z ostatniej dekady, która wynosi około 16,2%.

Marża netto a marża brutto w debacie publicznej

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) zwraca uwagę na konieczność rozróżniania marży brutto od netto, gdyż tylko ta druga pokazuje faktyczną rentowność przedsiębiorstwa. Wskaźnik netto uwzględnia bowiem nie tylko zysk ze sprzedaży, ale także szereg dodatkowych obciążeń:

• Podatki oraz koszty finansowania inwestycji.
• Wydatki na administrację, sprzedaż i bieżącą obsługę działalności.
• Ryzyka wpisane w kilkuletni proces realizacji projektów mieszkaniowych.

Patryk Kozierkiewicz, radca prawny PZFD, zauważa, że w przestrzeni publicznej często operuje się wysokimi wartościami marż brutto, które bywają mylnie utożsamiane z końcowym zyskiem. Dane za 2025 rok potwierdzają jednak, że realne zarobki największych deweloperów oscylują w granicach kilkunastu procent.

Kryteria bankowe i finansowanie nowych projektów

Poziom rentowności odnotowany w ubiegłym roku jest spójny z wymogami instytucji finansujących. Banki, udzielając kredytów na inwestycje, oceniają projekty pod kątem lokalizacji, doświadczenia dewelopera, harmonogramu oraz odporności na potencjalny wzrost kosztów.

Z perspektywy banków sytuacja wygląda następująco:

• Minimalna oczekiwana marża na projekcie wynosi obecnie zazwyczaj około 15%.
• Preferowany poziom zysku to około 18%.
• Sytuacje rzadkie dotyczą akceptacji rentowności na poziomie około 10%, co zdarza się głównie przy bardzo wysokim wkładzie własnym i wysokiej przedsprzedaży.

Iwona Załuska, partner w Upper Finance Group, podkreśla pozytywną zmianę na rynku – banki coraz częściej decydują się finansować zakupy gruntów, co jeszcze niedawno było niemal nieosiągalne dla inwestorów.

Specyfika i wyzwania długiego cyklu inwestycyjnego

Działalność deweloperska to proces kapitałochłonny, który od zakupu ziemi do rozliczenia lokali trwa zazwyczaj od kilku do kilkunastu kwartałów. W tym czasie przedsiębiorstwa muszą zarządzać licznymi ryzykami, takimi jak zmienność cen materiałów i wykonawstwa, dostępność kredytowania czy przewlekłość procedur administracyjnych.

Jak tłumaczy Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD, marża netto na poziomie około 16–17% powinna być oceniana w kontekście całego, wieloletniego cyklu inwestycyjnego. Jest to poziom niezbędny do utrzymania zdolności firmy do realizacji kolejnych projektów, pozyskiwania środków i zapewnienia stabilnego dopływu nowych mieszkań na rynek.