Ile czasu zajmuje obecnie sprzedaż mieszkania w Polsce?

Na polskim rynku nieruchomości obserwujemy obecnie paradoksalną sytuację. Pomimo spadających stóp procentowych i tańszych kredytów, czas potrzebny na sprzedaż mieszkania uległ wydłużeniu. Dla wielu rodzin planujących przeprowadzkę do większego lokum staje się to poważnym wyzwaniem logistycznym i finansowym. Z najnowszych danych Metrohouse i Credipass wynika, że w czwartym kwartale 2025 roku znalezienie kupca zajmowało średnio nawet 145 dni.

Choć po okresie wysokiej inflacji doczekaliśmy się cyklu obniżek stóp procentowych, rzeczywistość sprzedających stała się trudniejsza. Kupujący przestali się śpieszyć, a sfinalizowanie transakcji wymaga obecnie od właścicieli znacznie większej cierpliwości i zaangażowania czasu.

Ile czasu czekamy na znalezienie nabywcy?

Era błyskawicznej sprzedaży mieszkań, znana z czasów funkcjonowania programu Bezpieczny Kredyt 2%, bezpowrotnie minęła. W Warszawie proces ten przypominał w ubiegłym roku sinusoidę – po okresowych spadkach, końcówka roku przyniosła gwałtowne wydłużenie czasu ekspozycji ofert. O ile w drugim kwartale 2025 roku średni czas sprzedaży w stolicy wynosił 92 dni, o tyle w czwartym kwartale wzrósł on do 132 dni. Oznacza to, że statystyczny warszawiak czeka na podpisanie umowy o 40 dni dłużej niż jeszcze kilka miesięcy wcześniej.

Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym (w dniach)

Poniższe dane przedstawiają czas oczekiwania na klienta w poszczególnych kwartałach 2025 roku:

Jeszcze większe wyzwania stoją przed właścicielami lokali w innych dużych aglomeracjach, takich jak Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań czy Gdańsk, gdzie średni czas sprzedaży wyniósł 122 dni. Najmniej optymistycznie prezentują się dane dla mniejszych ośrodków – tam sprzedaż trwała średnio 133 dni, a w okresach przestoju czas ten dobijał do granicy 145 dni.

Planowanie zamiany mieszkania staje się trudniejsze

Dla osób chcących zamienić mniejszy lokal na dom lub większe mieszkanie, każdy dodatkowy miesiąc oczekiwania to realne ryzyko. Deweloperzy rzadko zgadzają się na rezerwacje trwające pół roku, a właśnie tyle czasu należy dziś zarezerwować na bezpieczne domknięcie transakcji – od wystawienia ogłoszenia po akt notarialny.

Wydłużony proces wymusza zmianę strategii finansowej. Wiele osób finansuje nowy zakup środkami ze sprzedaży obecnej nieruchomości, które stanowią ich wkład własny.

– To już nie jest prosta operacja sprzedaj i kup, ale proces wymagający precyzyjnego planu. Dlaczego? W praktyce wielu kupujących finansuje nowe mieszkanie środkami ze sprzedaży dotychczasowej nieruchomości. Środki ze sprzedaży starego mieszkania to często wkład własny przy kredycie na nowe mieszkanie. W obecnych warunkach należy dobrze zaplanować całe przedsięwzięcie. Dużym błędem jest podpisywanie umowy przedwstępnej na zakup nowego mieszkania z krótkim terminem zapłaty, licząc na szybką sprzedaż obecnego lokum – ostrzega analityk Credipass Paweł Rudzik.

Spadki stóp procentowych nie przyspieszają decyzji

Analizując przyczyny tego stanu rzeczy, nie można pominąć wpływu polityki monetarnej. Teoretycznie tańszy kredyt powinien napędzać popyt, jednak w 2025 roku mechanizm ten zadziałał inaczej.

– Spadek stóp procentowych owszem, zwiększył zdolność kredytową Polaków, ale jednocześnie zdjął z nich presję czasu. Kupujący w 2025 roku to niezwykle świadoma grupa. Widząc stabilizację cen i rosnącą ofertę mieszkań, przestali oni podejmować decyzje pod wpływem impulsu. Skoro kredyt staje się tańszy, a mieszkań w ofertach przybywa, nabywcy dają sobie więcej czasu na oględziny i porównywanie jakości produktów – komentuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Dodatkowym czynnikiem jest zmiana profilu nabywcy. Na rynku dominują obecnie klienci kupujący mieszkania na własne potrzeby, którzy są bardziej wymagający i rzadziej podejmują decyzje pod wpływem emocji.

– Dzisiejsza sprzedaż nieruchomości to proces, który wymaga od właściciela nie tylko elastyczności cenowej, ale przede wszystkim cierpliwości. Dane Metrohouse jasno pokazują: bez względu na to, czy sprzedajemy lokal w Warszawie, czy w mniejszym mieście, musimy zarezerwować w swoim kalendarzu minimum 4 miesiące na znalezienie nabywcy. W obecnych warunkach rynkowych, spadające stopy procentowe są jedynie wsparciem dla finansów kupującego, a nie gwarantem szybkiej sprzedaży dla właściciela. To lekcja, którą rynek 2025 roku brutalnie zweryfikował – wygrywają ci, którzy planują sprzedaż z dużym wyprzedzeniem i rzetelnie analizują dane o czasie transakcji – podsumowuje Marcin Jańczuk.