Zakup mieszkania czy najem – co się bardziej opłaca?

Rozważania nad opłacalnością zakupu nieruchomości na własność w porównaniu do jej wynajmowania to jeden z najważniejszych dylematów finansowych. Najnowsze analizy przeprowadzone przez sieć biur nieruchomości Metrohouse oraz ekspertów finansowych Credipass w 12 głównych ośrodkach miejskich w Polsce dostarczają twardych danych. Wynika z nich, że posiadanie 20-procentowego wkładu własnego i zakup lokalu na kredyt jest w większości lokalizacji znacznie bardziej opłacalny niż comiesięczne opłacanie czynszu właścicielowi.

W przypadku modelowego, dwupokojowego mieszkania o powierzchni 40 mkw. różnica na korzyść raty kredytu hipotecznego może wynosić od kilkuset do nawet blisko tysiąca złotych miesięcznie.

Dylemat rodziców studentów i długoterminowe korzyści finansowe

Przed rozpoczęciem nowego roku akademickiego na rynku nieruchomości regularnie pojawia się specyficzna grupa kupujących. To rodzice, których dzieci przeprowadzają się do innych miast w celu podjęcia nauki. W wielu domach pojawia się wtedy pytanie, czy comiesięczne finansowanie najmu nie jest marnowaniem kapitału, który można by przeznaczyć na spłatę własnościowego lokalu.

Patrząc przez pryzmat pięcioletniego okresu studiów, oszczędności stają się ogromne. Przykładowo, w Warszawie czy we Wrocławiu koszty najmu w tym czasie będą o blisko 24 000 zł wyższe niż suma rat kredytowych przy zakupie analogicznego lokalu. Co najważniejsze, po tym okresie rodzina dysponuje realnym majątkiem.

– W przypadku rodziców finansujących najem dziecka studiującego w innym mieście różnica między najmem a zakupem może być szczególnie widoczna. Jeśli rodzina dysponuje wkładem własnym i ma zdolność kredytową, warto porównać nie tylko miesięczny koszt najmu z ratą kredytu, ale także długoterminowy efekt finansowy. Po kilku latach spłaty rodzice pozostają z aktywem, które można dalej wynajmować, sprzedać lub pozostawić dziecku, podczas gdy środki wydane na najem nie budują majątku – zauważa Marek Jackiewicz, ekspert finansowy Credipass.

Ile kosztuje wkład własny i jak wpływa na wysokość raty

Wielkość zaangażowanego na starcie kapitału determinuje opłacalność całej operacji. Eksperci przeanalizowali dwa scenariusze:

• Wariant z 10-procentowym wkładem własnym: Nawet przy niższym kapitale początkowym zakup mieszkania na kredyt wygrywa z najmem w kilku miastach. Najlepsze warunki uzyskamy w Łodzi, gdzie rata kredytu jest niższa od czynszu najmu o 551 zł. Zyskowny zakup odnotujemy także w Szczecinie (405 zł różnicy) oraz w Bydgoszczy (377 zł różnicy).
• Wariant z 20-procentowym wkładem własnym: W tym scenariuszu zakup staje się bezkonkurencyjny niemal w całym kraju. Liderem opłacalności ponownie jest Łódź (rata niższa o 840 zł od najmu) oraz Szczecin (746 zł oszczędności). W Bydgoszczy zyskamy 579 zł, w Olsztynie 435 zł, a w Katowicach 425 zł. W Warszawie i we Wrocławiu zostawimy w kieszeni po 398 zł miesięcznie, w Poznaniu 391 zł, a w Lublinie 375 zł. Wyjątkiem na mapie Polski jest Kraków, gdzie różnica wynosi zaledwie 30 zł na korzyść zakupu, przez co oba rozwiązania są finansowo zbliżone.

Aktualna mapa stawek za wynajem nieruchomości

Zestawienie kosztów najmu 40-metrowych lokali pokazuje wyraźne dysproporcje geograficzne. Najwyższe oczekiwania finansowe mają właściciele nieruchomości w Warszawie – to jedyne miasto w zestawieniu, gdzie średnia stawka przekracza granicę 3000 zł i wynosi dokładnie 3360 zł. Wysokie progi cenowe utrzymują się także w Gdańsku i Krakowie (po 2760 zł) oraz we Wrocławiu (2680 zł).

Najmniej za wynajem zapłacą mieszkańcy Katowic oraz Białegostoku, gdzie stawki często spadają poniżej granicy 2000 zł miesięcznie. Niewiele drożej jest w Bydgoszczy i Olsztynie (poniżej 2200 zł). Do tych kwot należy jednak doliczyć wydatki eksploatacyjne.

– Należy jednak pamiętać, że są to dane ofertowe, które mogą nieznacznie różnić się od końcowych cen, jakie płacą najemcy zdecydowani na podpisanie umowy. Różnice te jednak nie są znaczące i wynoszą zwykle kilka procent. Ceny nie zawierają czynszu do wspólnoty/spółdzielni oraz dodatkowych opłat za media. W rzeczywistości najemca musi przygotować się na dodatkowe kilkaset złotych opłat, a coraz częściej nawet powyżej tysiąca – mówi Marcin Jańczuk, ekspert sieci biur nieruchomości Metrohouse.

Porównanie kosztów zakupu i najmu w 12 miastach Polski

Poniższa tabela przedstawia szczegółowe wyliczenia finansowe dla lokali o powierzchni 40 mkw. w poszczególnych miastach wojewódzkich.

Uwaga: Ujemna wartość w kolumnach z różnicą oznacza, że koszt najmu jest w danym wariancie niższy niż rata kredytu.

Informacje o metodologii badania

Raport przygotowany przez Metrohouse i Credipass bazuje na zestawieniu średnich stawek ofertowych dotyczących najmu mieszkań 2-pokojowych o metrażu 40 mkw. (baza danych Metrohouse) ze średnimi cenami transakcyjnymi sprzedaży metra kwadratowego nieruchomości na rynku wtórnym, publikowanymi przez Narodowy Bank Polski (NBP).

Symulację rat kredytu hipotecznego sporządzono dla standardowego okresu spłaty wynoszącego 30 lat przy oprocentowaniu zmiennym. Dla wariantu z 10-procentowym udziałem własnym przyjęto stopę 6,05%, natomiast dla opcji z 20-procentowym wkładem założono oprocentowanie na poziomie 5,45%. Prezentowane koszty najmu mają charakter stawek podstawowych – nie uwzględniają opłat administracyjnych na rzecz spółdzielni/wspólnot oraz kosztów zużycia mediów.