Polski kapitał coraz silniejszy na rynku nieruchomości komercyjnych

W ostatnich latach doszło do znaczącej zmiany w strukturze inwestycji na rodzimym rynku nieruchomości. Podczas gdy międzynarodowi gracze instytucjonalni ograniczyli swoją aktywność w Europie Środkowej, ich miejsce zaczęły zajmować podmioty lokalne. Obecnie w Polsce dominują inwestorzy z regionu CEE (m.in. z Czech, Słowacji, Litwy i Węgier), a także kapitał skandynawski, niemiecki oraz amerykański. Na tym tle coraz wyraźniej zaznacza się obecność polskich inwestorów, których udział w zakupach wzrósł dwukrotnie.

Rekordowy wzrost udziału rodzimych inwestorów

Jeszcze do 2022 roku polskie podmioty odpowiadały za zaledwie 2% transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. W ostatnim czasie wskaźnik ten wzrósł z poziomu 6% do 12%, co pozwoliło rodzimemu kapitałowi zająć czwarte miejsce w ogólnym zestawieniu inwestycyjnym. Wyprzedzają go jedynie fundusze brytyjskie oraz szeroko pojęty kapitał z Europy Zachodniej i regionu CEE.

Strategie i preferencje zakupowe polskich graczy

Polski kapitał poszukuje zysków w różnych formach. Inwestorzy indywidualni chętnie wybierają akcje i obligacje deweloperów, fundusze dłużne czy pożyczki typu equity. Większe podmioty koncentrują się na nabywaniu gruntów pod projekty realizowane samodzielnie lub w formule Joint Venture, a także na zakupie lokali mieszkalnych, usługowych i hotelowych przeznaczonych na wynajem.

Rodzimi inwestorzy wykazują szczególne zainteresowanie aktywami typu value-add. Są to zazwyczaj nieruchomości w dobrych lokalizacjach, ale wymagające rewitalizacji, modernizacji lub całkowitej zmiany funkcji. Często są to zakupy o charakterze oportunistycznym, nastawione na szybką poprawę rentowności obiektu i jego odsprzedaż z zyskiem.

Inwestycje w sektorze handlowym i biurowym

W obszarze handlu polski kapitał najczęściej angażuje się w:

• Wolnostojące budynki pod sieciowe sklepy spożywcze.
• Parki handlowe o wartości od kilku do kilkunastu milionów euro (czego przykładem jest rozwój sieci Aura Park przez firmę Terg).

Na rynku biurowym polscy gracze przejmują starsze obiekty o wartości od kilku do kilkunastu milionów euro. Celem takich akwizycji jest zazwyczaj podniesienie standardu budynku lub zmiana jego przeznaczenia, co nierzadko wiąże się z wyburzeniami. Przykłady takich transakcji można było zaobserwować w Warszawie, gdzie właścicieli zmieniły m.in. Curtis Plaza, Ludna 2 oraz biurowce wchodzące w skład kompleksu myHive Mokotów.

Rodzime fundacje rodzinne i nadzieja na wprowadzenie REIT-ów

Struktura polskiego kapitału jest zróżnicowana – obejmuje zarówno doświadczone firmy inwestycyjne, jak i mniejszych inwestorów indywidualnych oraz firmy rodzinne lokujące nadwyżki finansowe z podstawowej działalności. Eksperci przewidują, że w najbliższym czasie istotną rolę odegrają fundacje rodzinne jako nowa forma prawna ułatwiająca inwestowanie.

Największą barierą pozostaje jednak brak odpowiednich przepisów umożliwiających szerokie zarabianie w sektorze komercyjnym. Branża wiąże duże nadzieje z trwającymi pracami nad wprowadzeniem REIT-ów. Ten model inwestycyjny, funkcjonujący już w 40 krajach świata, mógłby odblokować ogromny potencjał oszczędności Polaków. Szacuje się, że do spółek tego typu mogłoby napłynąć około 20 mld zł, z czego aż 11,5 mld zł stanowi potencjał samych inwestorów indywidualnych. Wprowadzenie REIT-ów mogłoby trwale pobudzić krajowe inwestycje i pozwolić Polakom czerpać zyski z nieruchomości komercyjnych na szerszą skalę.