Mieszkania na wynajem w Polsce – czy inwestycja nadal się opłaca?

Pomimo rosnących cen nieruchomości, inwestowanie w mieszkania na wynajem wciąż może przynosić zyski. Dla wielu Polaków to sposób na długoterminowe zabezpieczenie kapitału, a liczby pokazują, że rynek najmu w naszym kraju wciąż rośnie.

Według danych Ministerstwa Finansów, podatek ryczałtowy od dochodów z najmu płaci blisko 800 tys. osób, a liczba ta stale rośnie. Z kolei raport „Dekada polskiego rynku najmu” opracowany przez PFR Nieruchomości i Polityka Insight pokazuje, że w Polsce funkcjonuje około 1,1 mln mieszkań oferowanych przez osoby prywatne w systemie rozproszonym. Większość to kawalerki i mieszkania do 60 m².

Najwięcej lokali znajduje się w największych aglomeracjach – aż 42% wszystkich ofert najmu dotyczy pięciu największych polskich miast, kolejne 29% w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców, a jedynie 9% w średnich miastach (50–100 tys. mieszkańców). Poza głównymi ośrodkami miejskimi wynajem wciąż pozostaje ograniczony.

Rynek rozproszony – wyzwania i perspektywy

– Ten segment wymaga lepszego uregulowania, żeby chronić interesy obu stron – mówi dr Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w SGH w Warszawie. – Tutaj najczęściej pojawiają się konflikty między najemcami a wynajmującymi, a obecne przepisy pozostawiają pole do nadużyć.

Dla inwestorów długoterminowych rynek najmu jest jednak atrakcyjny. – Kupując nieruchomość, inwestor chroni kapitał przed inflacją, a jednocześnie generuje stały dochód z najmu. To dwutorowy zysk – podkreśla ekspert.

Rentowność inwestycji zależy też od momentu zakupu. W ostatnich latach ceny mieszkań rosną szybciej niż przed dekadą, a czynsze również wzrosły. Analiza Nieruchomości-online.pl wskazuje, że od końca 2022 roku stawki najmu ustabilizowały się na wysokim poziomie, choć od początku 2023 roku w 11 z 18 miast wojewódzkich czynsze spadły dla mieszkań jedno- i dwupokojowych. Wyjątkiem są m.in. Gdańsk, Białystok, Lublin i Rzeszów, gdzie stawki wciąż rosną.

Profesjonalizacja rynku najmu

– Rynek najmu w Polsce będzie się profesjonalizował, co oznacza wzrost udziału dużych podmiotów, funduszy zagranicznych i krajowych, np. PFR Nieruchomości. Wkrótce pojawią się również prywatne fundusze inwestycyjne, które zwiększą dostępność mieszkań i podniosą standardy – prognozuje dr Czerniak.

Pandemia COVID-19 przyspieszyła rozwój najmu profesjonalnego i rozproszonego. Obecnie w Polsce działa ponad 30 tys. firm zajmujących się zarządzaniem najmem, z czego większość obsługuje mieszkania prywatnych właścicieli. Coraz popularniejsze staje się korzystanie z usług agencji, które zajmują się całą obsługą lokali, od podpisania umowy po wsparcie techniczne.

Najem instytucjonalny kontra rozproszony

Najem instytucjonalny – oferowany przez fundusze inwestycyjne i firmy – to obecnie zaledwie około 1% całego rynku wynajmu, ale liczba lokali stale rośnie. W 2025 roku fundusze zarządzały łącznie 13,9 tys. mieszkań, z czego najwięcej w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. Lokale te są średnio o 30% droższe od mieszkań z rynku rozproszonego, ale umowy są znacznie lepiej uregulowane, co chroni interesy najemców i wynajmujących.

– Najem instytucjonalny jest stosunkowo dobrze uregulowany, natomiast rynek rozproszony wymaga większej profesjonalizacji – podkreśla dr Czerniak. – Potrzebne są jasne standardy umów i dłuższe okresy najmu, aby lepiej chronić obie strony.

Czy warto inwestować w mieszkania na wynajem?

Z perspektywy inwestora długoterminowego mieszkania na wynajem pozostają bezpieczną i dochodową formą lokowania kapitału. Kupując nieruchomość, inwestor chroni swoje pieniądze przed inflacją, a jednocześnie generuje stabilny dochód miesięczny. Kluczowe znaczenie ma wybór lokalizacji, rodzaju mieszkania i segmentu rynku – rozproszonego lub instytucjonalnego.

– Najem instytucjonalny oferuje wyższy standard i większe bezpieczeństwo, ale wiąże się z wyższymi kosztami – zaznacza ekonomista SGH. – Rynek rozproszony daje więcej elastyczności, ale wymaga większej wiedzy i uważności przy podpisywaniu umów.

Dla osób planujących inwestycje w mieszkania na wynajem, obserwacja trendów rynkowych, profesjonalizacja zarządzania oraz wybór odpowiedniej lokalizacji będą kluczowe, by osiągnąć satysfakcjonującą rentowność.