Segment nieruchomości premium w Polsce nabiera rozpędu

Liczba inwestycji zaliczanych do segmentu premium w Polsce systematycznie rośnie, a cały rynek notuje coraz wyższą wartość.
Choć wciąż odstajemy od Europy Zachodniej, wynika to w dużej mierze z faktu, że rodzimy rynek prestiżowych nieruchomości ukształtował się stosunkowo niedawno. Dodatkowo przez lata pojęcie „premium” było często używane na wyrost w odniesieniu do projektów mieszkaniowych, co doprowadziło do jego częściowej dewaluacji.

Rynek nieruchomości premium rozwija się w Polsce bardzo dobrze, z roku na rok zyskuje na wartości i powstają nowe projekty, które jakościowo ten rynek budują i podwyższają jego standard. Bardzo pozytywnie patrzę więc na przyszłość tego segmentu, mimo różnych zawirowań, które mamy w tym momencie na świecie – mówi Biznes Rafał Kula, prezes i współzałożyciel NOHO Investment.

Porównując polski rynek nieruchomości premium do rynków Europy Zachodniej, wciąż widoczna jest znacząca różnica. Dotyczy ona zarówno skali segmentu, jak i charakteru samych realizacji uznawanych za prestiżowe. Jednocześnie, jak zwracają uwagę eksperci, ceny nieruchomości premium w Polsce pozostają relatywnie niskie na tle innych europejskich miast i stolic.

W Europie Zachodniej rynek premium jest znacznie bardziej rozbudowany i bardziej dojrzały. Tych inwestycji, projektów, które są bardziej ambitne i są prawdziwym premium, jest dużo więcej niż u nas, bo u nas ten rynek do niedawna praktycznie nie istniał – zauważa ekspert.

Czym naprawdę jest inwestycja premium

Istotnym zagadnieniem pozostaje samo rozumienie pojęcia „premium” w kontekście budownictwa mieszkaniowego. W Polsce, podobnie jak określenie „luksusowa inwestycja”, było ono nierzadko stosowane bez pokrycia, co doprowadziło do rozmycia jego znaczenia.

Każdy projekt, który miał lepszą elewację czy był w lepszym miejscu, był nazwany premium, a niestety tak nie jest. Inwestycja premium musi spełniać szereg kryteriów, żeby faktycznie być tak nazywaną. Musi mieć odpowiednią architekturę, istotne dla mieszkańców części wspólne, ale też układ mieszkania, widok z okna czy lokalizację – wymienia Rafał Kula.

Zgodnie z raportem „Z wyższej półki – mieszkania o podwyższonym standardzie i luksusowe”, opracowanym przez ThinkCo we współpracy z Otodom, NOHO Investment oraz Renters.pl, kluczowym wyróżnikiem apartamentów premium jest zdolność do spełniania bardzo wysokich oczekiwań klientów. Takie nieruchomości powinny oferować rozbudowane udogodnienia, które sprawiają, że granica między mieszkaniem a ekskluzywnym hotelem zaciera się. Cena lokali premium wynosi minimum 180 proc. średniej ceny w danym mieście, a w przypadku najbardziej luksusowych projektów może być znacząco wyższa. Co istotne, wysoka cena za metr kwadratowy utrzymuje się także przy większych metrażach.

W przypadku budynków luksusowych istotną rolę odgrywają również lokale usługowe zlokalizowane na parterze, które powinny korespondować z charakterem całej inwestycji. Niezbędnym elementem jest także odpowiednio zaprojektowana zieleń. Jak podkreśla ekspert, NOHO Investment w każdym projekcie stosuje koncepcję 3–30–300, zakładającą widok na trzy drzewa z okna, minimum 30 proc. powierzchni biologicznie czynnej w otoczeniu oraz dostęp do parku w promieniu 300 metrów.

Autorzy raportu zwracają uwagę również na przestrzeń wewnątrz mieszkań. Jednym z parametrów jest wysokość pomieszczeń przekraczająca 275 cm. Znaczenie mają także dobre nasłonecznienie, duże przeszklenia, tarasy oraz ogrody zimowe.

Wyróżnikiem nieruchomości mieszkaniowych premium jest przede wszystkim lokalizacja – występują one albo w bardzo dobrych lokalizacjach miejskich, albo w lokalizacjach podmiejskich, które realizują to wyobrażenie idylli, jakie mają klienci. W przypadku rynku standardowego marzymy o podmiejskim spokojnym życiu, a lądujemy w urbanistyce łanowej, w przypadku rynku premium rzeczywiście lądujemy w spokojnym otoczeniu zieleni – mówi Tomasz Bojęć, partner zarządzający w ThinkCo. – Niemniej istotna jest też wysoka jakość wykończenia, wysoki standard otoczenia budynków, szereg udogodnień, które występują w przypadku mieszkań ponadstandardowych, a w przypadku mieszkań luksusowych są absolutnie obligatoryjne.

Więcej chętnych niż ofert

Obecnie nabywcy nieruchomości premium koncentrują się przede wszystkim na projektach unikatowych, wyróżniających się ponadczasową architekturą i niebanalnymi wnętrzami. Raport ThinkCo wskazuje kilka dominujących grup klientów obecnych na tym rynku. Są wśród nich osoby, które dzięki nagłemu wzrostowi kapitału – np. awansowi zawodowemu czy dziedziczeniu – decydują się na zmianę mieszkania na wyższy standard. Istotną grupę stanowią również zamożni cudzoziemcy, głównie z Ukrainy i Białorusi, którzy w obliczu niestabilnej sytuacji w swoich krajach wybrali Polskę jako miejsce zamieszkania.

Apartamenty premium trafiają także do tzw. kolekcjonerów adresów, czyli osób traktujących inwestowanie w nieruchomości jako pasję. Dzięki doświadczeniu i rozbudowanej sieci kontaktów zyskują oni dostęp do najbardziej atrakcyjnych ofert jeszcze przed ich oficjalnym wprowadzeniem na rynek. Kolejną grupą są inwestorzy pakietowi, którzy w prestiżowych lokalizacjach nabywają jednocześnie kilka lokali o wysokim standardzie, z myślą o dalszej odsprzedaży lub wynajmie.

Jeśli chodzi o lokalizacje, dominacja największych miast nie jest zaskoczeniem. Liderem rynku pozostaje Warszawa.

Potencjał rynku premium w Warszawie jest bardzo duży. Kolejne miasta to oczywiście Kraków, Wrocław, Katowice, Trójmiasto, duże aglomeracje. Rynek premium istnieje głównie w największych miastach w Polsce. Poza nimi jest on bardzo mało rozwinięty, praktycznie go nie ma – ocenia Rafał Kula.

Z raportu Otodom ze stycznia 2024 roku, przygotowanego na potrzeby analizy ThinkCo, wynika, że aż 85 proc. ofert luksusowych apartamentów pochodzi zaledwie z pięciu miast: Warszawy, Gdańska, Wrocławia, Krakowa i Gdyni. Dla przykładu w Gdyni 4,8 proc. ofert mieszkaniowych dotyczy apartamentów luksusowych, podczas gdy w Kielcach czy Lublinie udział ten wynosi 0 proc.