Polska branża magazynowa stawia na stabilizację i strategiczny rozwój

Rok 2025 na polskim rynku magazynowym upłynął pod znakiem stabilizacji oraz dużej ostrożności, którą wykazywali zarówno deweloperzy, jak i najemcy. Choć początek roku był zachowawczy, druga połowa przyniosła poprawę nastrojów wraz z przyspieszeniem krajowej gospodarki. Sektor ten utrzymał pozycję jednego z najmocniejszych filarów rynku nieruchomości komercyjnych, generując w 2025 roku ponad 30 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego. Mimo to eksperci przewidują, że gracze rynkowi wciąż będą priorytetowo traktować ograniczanie ryzyka w obliczu zmian geopolitycznych i gospodarczych.

Obecna kondycja i potencjał polskiego rynku

Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce przekroczyły już poziom 37 mln mkw., co świadczy o wysokim stopniu rozwoju tej branży. Kluczową rolę niezmiennie odgrywa tzw. Wielka Piątka – regiony te skupiają ponad 70 proc. krajowych zasobów i odpowiadają za 80 proc. całkowitego popytu. W Warszawie, na Górnym Śląsku oraz w Polsce Centralnej odnotowano rekordowe wyniki, gdzie na każdym z tych rynków wynajęto ponad 1 mln mkw. powierzchni.

W strukturze popytu dominują obecnie renegocjacje umów. Firmy wolą dbać o stabilność operacyjną i optymalizację kosztów w obecnych lokalizacjach niż decydować się na ryzykowne przeprowadzki czy nagłe powiększanie przestrzeni.

Strategia deweloperów i zróżnicowanie regionalne

Deweloperzy działają w sposób bardzo przemyślany. W budowie pozostaje obecnie jedynie 1,8 mln mkw. powierzchni, a większość tych projektów realizowana jest pod konkretne zamówienia najemców (formuły BTS i BTO). Inwestycje spekulacyjne zostały mocno ograniczone, a ich rozpoczęcie zależy zazwyczaj od wcześniejszego podpisania umów przednajmu.

Pustostany w skali całego kraju zajmują około 2,5 mln mkw., co daje średni wskaźnik na poziomie 7 proc. Sytuacja jest jednak zróżnicowana regionalnie:

• Najwięcej wolnych miejsc oferuje Polska Zachodnia oraz Wrocław – tam właściciele są najbardziej skłonni do ustępstw i negocjacji.
• Najniższy poziom niewynajętej powierzchni notuje się w Opolu, Krakowie oraz Szczecinie.

Czynsze pozostają stabilne, choć w najnowocześniejszych obiektach typu „prime” widać trend wzrostowy. W regionach z większą liczbą pustostanów najemcy mogą liczyć na atrakcyjne pakiety zachęt, które obniżają czynsze efektywne.

Strategiczne podejście do przyszłych inwestycji

Specjaliści przewidują, że rynek przechodzi obecnie z fazy gwałtownego wzrostu do etapu dojrzałego, gdzie liczą się precyzyjne inwestycje oparte na realnym zapotrzebowaniu.

– W miarę ograniczania dostępnej podaży, odnowienia umów najmu prawdopodobnie nadal będą dominować w strukturze popytu. Nowe transakcje będą bardziej selektywne, z większym naciskiem na ekspansje. Deweloperzy pozostaną ostrożni przy rozpoczynaniu nowych projektów, koncentrując się na głównych rynkach oraz tych o najniższych wskaźnikach pustostanów. W lokalizacjach o wyższym poziomie niewynajętej powierzchni właściciele będą coraz bardziej skłonni oferować zachęty, aby przyciągnąć potencjalnych najemców – ocenia Dorota Koseska, Director, Industrial Agency, Avison Young.

Nowe priorytety najemców i procesy decyzyjne

Z perspektywy firm wynajmujących magazyny sytuacja stała się bardziej komfortowa niż w latach największego boomu. Większa dostępność lokali w wybranych miejscach wzmocniła pozycję negocjacyjną najemców. Decyzje o wyborze magazynu są teraz poprzedzone głęboką analizą – firmy patrzą nie tylko na czynsz bazowy, ale przede wszystkim na całkowite koszty operacyjne (opłaty za energię, efektywność budynku).

Coraz częściej poszukiwane są obiekty o podwyższonym standardzie technicznym, umożliwiające automatyzację czy posiadające dużą nośność posadzki. Standardem staje się planowanie długofalowe – wiele przedsiębiorstw zaczyna analizować rynek nawet na dwa lata przed wygaśnięciem obecnej umowy, by zapewnić sobie najlepsze warunki.

Kierunki zmian kształtujące polską logistykę

Obecny rok przynosi kilka wyraźnych trendów, które zmieniają oblicze branży:

• Nowa równowaga: Ograniczenie projektów budowanych w ciemno (spekulacyjnych) na rzecz inwestycji z zabezpieczonym najemcą zmniejsza ryzyko rynkowe.
• Wpływ automatyzacji: Magazyny stają się bardziej zaawansowane technologicznie. Nowe obiekty od razu projektuje się pod kątem pracy robotów, co wymaga większej mocy energetycznej i lepszej infrastruktury IT.
• Specjalizacja regionów: W aglomeracjach rozwijają się magazyny miejskie (last-mile), natomiast w regionach przemysłowych powstają obiekty wspierające produkcję.
• Magazyn jako część fabryki: Granica między logistyką a produkcją się zaciera. Coraz więcej firm szuka hal z suwnicami czy wydzielonymi strefami montażowymi.
• Zjawisko luki jakościowej: Rośnie dystans między nowoczesnymi budynkami klasy A, spełniającymi normy ESG, a starszymi obiektami, które wymagają modernizacji, by pozostać atrakcyjnymi.
• Nearshoring i reshoring: Globalna przebudowa łańcuchów dostaw sprawia, że firmy przenoszą operacje bliżej rynków zbytu. Polska, jako część Europy Środkowo-Wschodniej, staje się dzięki temu kluczowym zapleczem produkcyjno-logistycznym dla całego kontynentu.