Kolejka po działki pod nowe osiedla

Na rynku gruntów inwestycyjnych widać wyraźne przetasowania. Choć oczekiwania cenowe właścicieli parceli wciąż pozostają wysokie, to dziś nabywcy są gotowi sięgać głębiej do kieszeni, o ile grunt jest dobrze przygotowany pod zabudowę wielorodzinną. Atrakcyjne oferty nie leżą długo – gdy tylko pojawia się interesująca działka, szybko ustawia się po nią kolejka chętnych. Deweloperzy intensyfikują poszukiwania, bo popyt na mieszkania, podsycany programami rządowymi, utrzymuje się na wysokim poziomie, a liczba nowych projektów mieszkaniowych na rynku wyraźnie się kurczy.

Inaczej wygląda sytuacja w segmencie magazynowym. Spowolnienie w tym sektorze sprawiło, że ceny gruntów pod duże centra logistyczne nie rosną już tak dynamicznie jak w mieszkaniówce. Mniejsza aktywność inwestorów to efekt słabszego popytu na powierzchnie oraz wycofania się wielu najemców z umów przedwstępnych, które nie zostały sfinalizowane w ubiegłym roku. W rezultacie liczba nowych projektów magazynowych zmalała w ostatnim czasie o ponad połowę.

Magazyny tylko z zabezpieczonym najemcą

Dziś realizacja inwestycji logistycznych i produkcyjnych jest ściśle uzależniona od stopnia zakontraktowania powierzchni. Projekty ruszają albo w formule build-to-suit, albo wówczas, gdy mają zapewnionych kluczowych najemców. Dobrym przykładem jest fabryka Intela w Miękini pod Wrocławiem. Zakład Integracji i Testowania Półprzewodników, planowany na obszarze blisko 300 ha, będzie największą zagraniczną inwestycją w Polsce oraz jedną z największych inwestycji high-tech w tej części Europy.

Nowe formy współpracy

Coraz wyraźniej zaznacza się także trzeci trend – zmiana sposobu rozliczeń między właścicielami gruntów a deweloperami. W realiach dynamicznie zmieniającej się gospodarki rośnie popularność alternatywnych modeli, takich jak rozliczenia barterowe, obejmowanie udziałów w projektach czy tworzenie wspólnych spółek. Takie rozwiązania pozwalają właścicielom ziemi partycypować w finalnej wartości inwestycji, a deweloperom ograniczać koszty finansowania, które nadal pozostają wysokie.

Jednym z przykładów jest list intencyjny podpisany przez Develię z kontrolowaną przez fundusze emerytalne spółką. Partnerzy planują powołanie podmiotu, który na działce w Gdyni zrealizuje około 90 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej i usługowej. Develia obejmie pakiet większościowy w zamian za wkład pieniężny i przejmie odpowiedzialność za zarządzanie projektem oraz jego realizację, współpracując m.in. z Grupą Semeko i funduszami inwestycyjnymi.

Najcenniejsze są działki „gotowe”

Największym zainteresowaniem cieszą się grunty, na których budowę można rozpocząć niemal od razu, zlokalizowane w dobrze skomunikowanych częściach miast i otoczone rozwiniętą infrastrukturą. Takie parcele należą dziś do rzadkości. Gdy jednak trafiają na rynek, ceny potrafią rosnąć w błyskawicznym tempie. Przykładem jest działka o powierzchni niespełna 5 tys. mkw. przy ulicy Cynamonowej na warszawskim Ursynowie, która została wylicytowana za ponad 82 mln zł, czyli przeszło dwukrotnie więcej niż cena wywoławcza. W stolicy nie brakuje transakcji opiewających na rekordowe kwoty – zdarzają się zakupy gruntów przekraczające 150 mln zł. Dla porównania, we Wrocławiu parcela o powierzchni kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych znalazła nabywcę za ponad 50 mln zł.

Najwięksi gracze na rynku deweloperskim mają już zabezpieczone banki ziemi na kilka kolejnych lat. Wiodące firmy mogą na posiadanych gruntach zrealizować od kilkunastu do nawet około 20 tys. mieszkań. Mimo to nadal aktywnie powiększają swoje zasoby, myśląc długofalowo. Również mniejsze podmioty deklarują gotowość do zakupów, bo zapotrzebowanie na lokale mieszkalne zdecydowanie przewyższa podaż.

PRS, handel i projekty wielofunkcyjne

Zainteresowanie gruntami utrzymuje się także w segmencie najmu instytucjonalnego. Choć w sektorze PRS nie dochodzi do spektakularnych transakcji, jego zasoby systematycznie się powiększają. Portfele mieszkań rozbudowują zarówno fundusze inwestycyjne, jak i deweloperzy obecni na tym rynku od lat, tacy jak Echo Investment, Vantage, Develia, Murapol czy Cavatina. Z zapowiedzi firm wynika, że w perspektywie kilku lat planują one łącznie realizację kilkudziesięciu tysięcy lokali na wynajem, mimo wyzwań podobnych do tych, z którymi mierzą się deweloperzy budujący mieszkania na sprzedaż. Przybywa też podmiotów zainteresowanych współpracą w tym segmencie.

Nie słabnie popyt na grunty pod parki handlowe, które powstają w coraz większej liczbie miejscowości. Ten format przyciąga inwestorów relatywnie wysokimi stopami zwrotu. Retail parki są dziś szczególnie atrakcyjne dla kapitału prywatnego – próg wejścia jest niższy, a sam proces realizacji krótszy niż w przypadku dużych galerii. Obiekty te powstają głównie w mniejszych miastach, gdzie ziemia jest łatwiej dostępna i tańsza niż w dużych aglomeracjach.

Na rynku pojawiają się również pojedyncze, ale głośne transakcje dotyczące gruntów pod inwestycje mixed-use. Pod koniec 2023 roku Cavatina kupiła ponadhektarowy teren w centrum Warszawy, przy ulicy Chmielnej, za kwotę przekraczającą 145 mln zł, z przeznaczeniem pod projekt łączący różne funkcje miejskie.