W co inwestować w czasach niepewności?

W obliczu zmiennych warunków rynkowych wielu inwestorów szuka sposobów na zabezpieczenie kapitału i jednoczesne utrzymanie potencjału wzrostu. Jednym z podstawowych narzędzi jest dywersyfikacja portfela – inaczej mówiąc, „nie wkładaj wszystkich jajek do jednego koszyka”.

Rozproszenie ryzyka można osiągnąć poprzez ulokowanie środków w różnych klasach aktywów. Tradycyjnie za „bezpieczne przystanie” uważa się złoto, obligacje lub lokaty inwestycyjne. Nieco większe ryzyko, ale też potencjalnie wyższe zwroty, mogą dawać akcje, fundusze ETF, kontrakty terminowe czy rynek FOREX. Z punktu widzenia długoterminowej stabilności, inwestycje w nieruchomości – zarówno mieszkalne, jak i komercyjne – często uchodzą za jedne z bezpieczniejszych form lokowania kapitału. Wzrost cen gruntów, koszty budowy i rosnące ceny mieszkań sprawiają, że takie inwestycje mają szansę nie tylko zachować wartość, ale i wygenerować zyski w przyszłości.

Dywersyfikacja powinna jednak pozostać przemyślana. Rozproszenie inwestycji w zbyt wielu kierunkach może prowadzić do utraty kontroli nad portfelem. Regularne i systematyczne alokowanie środków pomaga ograniczyć wpływ wahań rynkowych i cykli koniunkturalnych. Portfel można modyfikować w zależności od zmieniającego się poziomu ryzyka i oczekiwań rynku, przechodząc od strategii konserwatywnej do bardziej agresywnej, i odwrotnie.

Nieruchomości komercyjne – rynek dla wymagających

Inwestycje w nieruchomości komercyjne wiążą się z relatywnie wysoką barierą wejścia. Niestety, w Polsce brakuje rozwiązań umożliwiających mniejszym inwestorom łatwe uczestnictwo w tym rynku, jak np. fundusze REIT, które pozwalają kupować jednostki uczestnictwa i czerpać zyski z profesjonalnie zarządzanych nieruchomości.

– Inwestowanie w nieruchomości komercyjne, jak każde inne, niesie pewne ryzyko, ale daje też przewidywalne dochody z wynajmu, możliwość wzrostu wartości aktywów w czasie i względną kontrolę nad inwestycją – zauważają eksperci.

Polski rynek nieruchomości komercyjnych pozostaje stabilny i elastyczny wobec zmian gospodarczych. Choć w ubiegłym roku wolumen transakcji inwestycyjnych spadł z powodu rozbieżności oczekiwań sprzedających i kupujących, sytuacja ta stworzyła możliwości dla strategicznych zakupów po korzystniejszych cenach.

Mniejsze projekty dominowały w strukturze transakcji, a w trzecim kwartale pojawiło się kilka transakcji portfelowych w sektorze magazynowym i handlowym, choć żadna nie przekroczyła 100 mln euro. Mimo trudniejszych warunków, na polskim rynku pojawili się nowi gracze, m.in. EIKA Asset Management, FREY, który pozyskał park handlowy w Gdańsku, oraz austriacki family office nabywający portfel nieruchomości handlowych na Śląsku.

Inwestorzy gotówkowi w uprzywilejowanej pozycji

Banki podchodzą obecnie wybiórczo do finansowania nowych projektów, skupiając się głównie na refinansowaniu. W tej sytuacji inwestorzy dysponujący gotówką mają przewagę i mogą zawierać korzystne transakcje. Coraz większą aktywność wykazuje też polski kapitał, szukający atrakcyjnych okazji i okazji do obniżenia kosztów nieruchomości.

W nadchodzącym roku spodziewana jest wysoka liczba wykupów obligacji komercyjnych oraz refinansowań, co może prowadzić do pojawienia się nowych aktywów na rynku i stwarzać okazje dla inwestorów gotówkowych.

Biurowce i magazyny – szansa w starszych obiektach

W obliczu rosnącego popytu i ograniczonej podaży gruntów, inwestorzy coraz częściej sięgają po starsze budynki biurowe, przekształcając je np. w projekty PRS (Private Rented Sector) lub co-living. Takie podejście bywa bardziej efektywne niż budowa nowych obiektów od podstaw.

W sektorze biurowym główne zainteresowanie koncentruje się na Warszawie, zwłaszcza na tańszych lokalizacjach Mokotowa i Służewca. Wśród aktywów dominują projekty typu core+, value-add oraz obiekty wymagające przebudowy lub zmiany funkcji.

W przypadku magazynów inwestorzy stawiają głównie na mniejsze projekty. W pierwszych trzech kwartałach ubiegłego roku spośród 20 transakcji tylko dwie przekroczyły próg 100 mln euro. Sektor magazynowy odpowiadał w tym czasie za połowę wolumenu inwestycji w nieruchomości w Polsce. Coraz częściej dochodzi też do transakcji typu sale & leaseback, a główni deweloperzy rozważają przejęcia istniejących obiektów zamiast budowy nowych, co pokazuje m.in. przykład GLP nabywającego magazyn w Gdańsku od 7R.

PRS i rynek mieszkaniowy – rosnący potencjał

Sektor PRS wyróżnia się wysokim potencjałem wzrostu. Napływ imigrantów i deficyt mieszkań zwiększają popyt na tego typu nieruchomości, a inwestorzy mogą liczyć na wyższe stopy zwrotu niż w niektórych rynkach zachodnioeuropejskich.

Handel detaliczny – okazje w starszych obiektach

Na rynku nieruchomości handlowych wciąż dużym zainteresowaniem cieszą się parki handlowe i obiekty typu convenience, uznawane za bezpieczne inwestycje. Regionalne centra handlowe oraz starsze galerie do przebudowy przyciągają inwestorów poszukujących wyższych stóp zwrotu.

W najbliższym czasie rynek nieruchomości handlowych w Polsce prawdopodobnie zdominuje segment oportunistyczny i value-add, choć rozwijane są także nowe projekty typu convenience i parki handlowe, które będą atrakcyjne dla inwestorów szukających stabilnych dochodów z długoterminowych umów najmu.