Jaki jest polski rynek najmu?

Polski rynek wynajmu mieszkań doświadcza obecnie znaczących zmian. W krótkim czasie obserwujemy równoczesny spadek dostępności kredytów hipotecznych i dynamiczny wzrost cen nieruchomości. Do tego dochodzi pojawienie się setek tysięcy uchodźców oraz wejście na rynek komercyjnych operatorów najmu instytucjonalnego.

– Eksperci rzadko przewidują, że polityka rządu w zakresie najmu zostanie intensywnie rozwinięta, aby skuteczniej wspierać najemców i rozwijać rynek najmu – mówi Przemysław Chimczak-Bratkowski, partner zarządzający w ThinkCo, prezes Fundacji Rynku Najmu. W nadchodzących latach samorządy lokalne będą musiały stawić czoła wyzwaniu zrównoważenia popytu i podaży, aby zapobiec odpływowi mieszkańców.

Raport „Najem 2030”, stworzony przez ThinkCo we współpracy z Otodom, PFR Nieruchomości i Simpl.rent, wskazuje na niski poziom rozwoju rynku najmu w Polsce. Z danych Eurostatu wynika, że w 2022 roku tylko około 13% Polaków wynajmowało mieszkania (średnia unijna to 31%), choć eksperci uważają, że ta liczba jest zaniżona o kilka-kilkanaście punktów procentowych. Mimo to, Polacy rzadziej wynajmują niż mieszkańcy Europy Zachodniej, co wiąże się z przywiązaniem do idei własności. Z badania Fundacji Rynku Najmu wynika, że 89% Polaków preferuje własność, a wśród wynajmujących 80% wybrało tę opcję z powodu braku możliwości zakupu własnego mieszkania. Tylko 9% kierowało się mobilnością, a 18% chęcią uniknięcia hipoteki.

Obecnie na polskim rynku działa około 1,1 mln mieszkań na wynajem, zdominowanych przez prywatnych właścicieli. Według danych Ministerstwa Finansów, około 800 tys. podatników wykazuje przychody z najmu, a część właścicieli funkcjonuje w szarej strefie. Segment najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce jest wciąż niszowy, stanowiąc mniej niż 1% zasobu najmu komercyjnego.

Polski rynek najmu stoi obecnie na rozdrożu

Po trzech dekadach preferencji własnościowych, rynek zmienia się z powodu ograniczonej dostępności kredytów, wzrostu cen nieruchomości i pojawienia się uchodźców oraz imigrantów, zwiększając popyt na mieszkania. Wśród kupujących dominują inwestorzy indywidualni, ale na rynek wchodzą także komercyjni operatorzy najmu instytucjonalnego. Również samorządy wprowadzają nowe narzędzia do zwiększania zasobu mieszkań o dostępnym czynszu.

W badaniu „Najem 2030” zapytano 75 ekspertów o przyszłość polskiego rynku najmu. Wnioski są trzy: profesjonalizacja rynku poprzez napływ kapitału i funduszy inwestycyjnych, sceptycyzm co do legislacji rządu w zakresie najmu oraz mieszane opinie dotyczące rozwoju małych miast.

Trendy i prognozy

Raport pokazuje, że obecnie rynek najmu koncentruje się w dużych miastach. Pięć największych metropolii odpowiada za ponad 40% ogłoszeń najmu w serwisie Otodom, a wszystkie miasta powyżej 100 tys. mieszkańców – za ponad 70%. W mniejszych miejscowościach niska dostępność mieszkań na wynajem przyczynia się do odpływu mieszkańców.

– Małe miasta borykają się z wyzwaniami związanymi z równowagą popytu i podaży. Z jednej strony pojawiają się imigranci, z drugiej mieszkańcy uciekają do większych ośrodków. Samorządy próbują zatrzymać mieszkańców, wspierając budownictwo mieszkaniowe i najem, ale są to pojedyncze przypadki – mówi ekspert.

Raport „Najem 2030” wskazuje, że polski rynek najmu jest skoncentrowany w dużych miastach, rozdrobniony, mało profesjonalny, tymczasowy i stosunkowo drogi. W Polsce brakuje efektywnej polityki czynszowej, występuje deficyt lokali i zły stan techniczny zasobu komunalnego. Wyzwaniem jest również niewielka aktywność państwa w sferze mieszkaniowej.