Parki handlowe oraz centra convenience nadal stanowią główną część nowej podaży powierzchni handlowej w Polsce, choć coraz wyraźniej widać pierwsze symptomy nasycenia. Brak nowych, dużych galerii handlowych sprawia, że w największych miastach ich funkcję przejmują projekty mixed-use, tradycyjne ulice handlowe oraz lokale ulokowane w parterach inwestycji mieszkaniowych. Eksperci JLL podsumowują ostatni rok na rynku nieruchomości handlowych i wskazują kierunki, które będą kształtować sektor w 2026 roku.
Rok 2025 przyniósł utrzymanie wysokiej aktywności deweloperów w segmencie nieruchomości handlowych. Do użytku oddano łącznie około 600 tys. m kw. nowej powierzchni, czyli porównywalnie do roku poprzedniego. Podobnie jak wcześniej, w strukturze nowej podaży dominowały parki handlowe oraz centra convenience, choć ich udział był nieco mniejszy – z 90% w 2024 roku spadł do około 80%.
Minione 12 miesięcy przyniosły jednocześnie większą liczbę otwarć wolnostojących sklepów DIY, w tym marek takich jak Leroy Merlin czy Castorama. Rynek wzbogacił się również o nowy outlet w Krakowie o powierzchni 19 tys. m kw. Warto podkreślić, że całkowity wolumen nowej podaży pozostaje stabilny od ponad dekady – od 2014 roku co roku przybywa od 600 do 700 tys. m kw. powierzchni handlowej. Zmienił się natomiast jej charakter. W latach 2013–2017 parki handlowe i centra convenience odpowiadały za około 30% nowej oferty, podczas gdy w dwóch ostatnich latach ich udział przekraczał już 80%.
– Parki handlowe i centra convenience powstawały przede wszystkim w małych miastach, gdzie nie funkcjonowały znaczące tradycyjne galerie. Białych plam na handlowej mapie Polski jest jednak coraz mniej. Dziś w zasięgu 30 minut dojazdu do centrów i parków handlowych jest prawie 90% populacji kraju, w porównaniu do niecałych 70% w 2018 r. Za ten wzrost odpowiadają głównie projekty w formacie parku handlowego. Tego typu obiekty chętnie lokowane są również na przedmieściach dużych aglomeracji, dając mieszkańcom możliwość skrócenia dystansu do nowoczesnej oferty handlowej. Parki świetnie wpisały się w krajobraz polskiego rynku handlowego, a konsumenci doceniają ich bliskość i wygodę zakupów – komentuje Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy, JLL Polska.
Zdaniem ekspertów JLL również w 2026 roku tempo przyrostu nowej podaży pozostanie zbliżone do obecnego. W realizacji znajduje się wiele kolejnych parków handlowych i obiektów convenience, jednak w części lokalizacji widoczne są już oznaki przesycenia. Coraz trudniej znaleźć miejsca, które z demograficznego i ekonomicznego punktu widzenia uzasadniałyby nowe inwestycje. To powoduje przesuwanie projektów w czasie lub zmianę ich funkcji – na przykład na mieszkaniową albo magazynową.
Poprawa koniunktury w 2025 roku, wzrost obrotów oraz realne zwiększenie sprzedaży detalicznej przełożyły się na podwyżki czynszów. Dotyczyły one niemal wszystkich formatów handlowych, choć nie miały charakteru gwałtownego. Najbardziej odczuwalne wzrosty zanotowano w najlepszych galeriach handlowych oraz w przypadku pojedynczych, topowych lokali o powierzchni od 100 do 500 m kw.
Brak nowej podaży w centrach miast wzmacnia pozycję wiodących galerii, które mogą pozwolić sobie na stopniowe podnoszenie stawek. Inaczej wygląda sytuacja w segmencie parków handlowych – silna konkurencja ogranicza pole manewru właścicieli. Według JLL wzrosty czynszów w tym formacie nie przekraczały zwykle 5–10% rok do roku, w zależności od lokalizacji.
– W tym roku czynsze w najlepszych galeriach mogą ustanowić nowe rekordy. Z kolei w przypadku parków handlowych będziemy świadkami odnowień 5-letnich umów zawieranych w nowych projektach w czasach pandemii, co powinno odpowiedzieć na pytanie, jak odporne są negocjowane wtedy stawki. Istnieje prawdopodobieństwo, że w projektach tego typu zaobserwujemy pewne korekty dla wybranych rodzajów lokali i branż. W ciągu tych pięciu lat obie strony - właściciele i najemcy - dokładnie poznały zalety i wady tego formatu, realizowane obroty i możliwości czynszowe. Tę wiedzę będą mogli wykorzystać, negocjując nowe umowy. Pamiętajmy, też, że na ewentualne zmiany stawek będzie mieć też wpływ bieżące nasycenie powierzchnią handlową w bezpośrednim otoczeniu konkurencyjnym – komentuje Mariusz Czerwiak, Head of Landlord Representation, JLL.
Na polskim rynku handlowym w 2025 roku zadebiutowało około 30 marek, wśród nich m.in. Guess Jeans, Ocean, One by One, Carhartt, Miramira, Zag, Miniso, Hdrey, Arabian Oud House, Armagan, Bottlery czy JoinUp. Tym razem zabrakło jednak wejść o dużym rozgłosie, porównywalnych z debiutem Uniqlo rok wcześniej.
Jednym z powodów jest brak nowych, dużych galerii handlowych w największych aglomeracjach, które tradycyjnie stanowią naturalne miejsce startu dla marek wchodzących na rynek. Dodatkowym wyzwaniem pozostaje dostępność odpowiednich lokali w najlepiej funkcjonujących centrach – długoterminowe umowy najmu oraz silna pozycja takich graczy jak LPP, Inditex czy H&M skutecznie ograniczają rotację powierzchni. Sklepy tych sieci często są dodatkowo powiększane, co zmniejsza szanse innych marek na pojawienie się w topowych lokalizacjach.
– Brak spektakularnych debiutów na polskim rynku handlowym w 2025 roku niekoniecznie musi być postrzegany jako coś negatywnego. Polski rynek retail dojrzewa i rozwija się m.in. za sprawą obecnych już rozpoznawalnych marek. Widoczny już i prognozowany dalszy wzrost wskaźników ekonomicznych jak sprzedaż detaliczna i siła nabywcza polskich konsumentów będzie przyciągał kolejne brandy w przyszłości. Ponadto w ostatnich latach znacząca część graczy koncentrowała się w na boomie retail-parkowym. Jeśli w tym roku miałoby dojść do jakichś efektownych premier, z pewnością nastąpi to na największych rynkach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław – komentuje Bohdan Zayka, Senior Research Analyst, JLL.
Według prognoz JLL w nadchodzących latach nadal rosnąć będzie znaczenie projektów mixed-use, które tworzą nowe przestrzenie dla handlu w ścisłych centrach miast i stanowią uzupełnienie klasycznych galerii.
– Najemcy uczą się polskiego high-street i coraz częściej się na niego decydują. Dotyczy to zwłaszcza takich branż, jak moda, elektronika, usługi czy - co stanowi pewną nowość – motoryzacja, z szczególnym wskazaniem na salony samochodowe producentów z Chin. Warto też mieć na uwadze, że atrakcyjne projekty mixed-use, jak Hala Koszyki, Fabryka Norblina czy Elektrownia Powiśle są często polecane jako destynacja dla polskich i zagranicznych turystów. Generuje to nie tylko obroty, ale też potrzebę rozwoju oferty w ramach tych projektów. Odwiedzający w wielu przypadkach oczekują oferty nowej i lokalnej, ale również tej, którą znają ze swoich krajów, będąc lojalnymi klientami wybranych globalnych marek – komentuje Dagmara Filipiak, Head of Retail, JLL.
Coraz większa liczba tradycyjnych centrów handlowych mierzy się z problemem starzejącej się oferty i nieaktualnego pozycjonowania. Braki w segmencie rozrywki i gastronomii stają się szczególnie widoczne, a to właśnie te elementy w dużej mierze decydują dziś o atrakcyjności obiektu. Właściciele muszą więc inwestować w modernizacje – zarówno przestrzeni wspólnych wewnątrz budynków, jak i stref zewnętrznych, układu komunikacji czy food courtów. Silna i zróżnicowana oferta gastronomiczna staje się jednym z kluczowych czynników sukcesu.
Istotnym impulsem dla rynku pozostają także powierzchnie handlowe projektowane w parterach nowych inwestycji mieszkaniowych. Supermarkety osiedlowe oraz niewielkie moduły handlowe dostępne z zewnętrznych pasaży odpowiadają na potrzeby codziennych zakupów. JLL zakłada dalszy rozwój tego segmentu, również w formule wspólnie zarządzanych przestrzeni, przypominających parki handlowe z częścią mieszkaniową ulokowaną powyżej.
Rosnące zagęszczenie zabudowy w dużych miastach – jak choćby na warszawskim Ursynowie – ogranicza możliwość realizacji klasycznych parków handlowych. Jednocześnie konsumenci coraz częściej wybierają wygodę i bliskość, zamiast wypraw do dużych galerii. To sprawia, że deweloperzy mieszkaniowi coraz chętniej uwzględniają funkcję handlową w swoich projektach. Zdaniem ekspertów JLL jest to trend, który na stałe wpisze się w krajobraz polskiego rynku nieruchomości.
Dołącz do newslettera
Ważne linki
Na skróty
Katalog franczyz
Kwoty inwestycji
