Zawód komornika od lat budzi silne emocje i jest obudowany licznymi stereotypami. Wiele z nich działa na niekorzyść samych osób zadłużonych, które w obawie przed kontaktem z komornikiem unikają rozmów i w efekcie jeszcze bardziej komplikują swoją sytuację finansową.
Faktem jest, że komornik pojawia się wtedy, gdy zaległości nie są regulowane przez dłuższy czas, a sprawa trafia na drogę sądową. Jego zadaniem nie jest jednak pozbawienie dłużnika całego majątku ani odebranie mu miejsca do życia. Egzekucja z nieruchomości, choć wzbudza największe obawy, stanowi jedynie jeden z możliwych sposobów odzyskania należności i nie jest rozwiązaniem stosowanym w pierwszej kolejności. Jeżeli jednak do niej dochodzi, ponieważ inne formy egzekucji okazały się nieskuteczne, warto wiedzieć, że osobie zadłużonej przysługują określone prawa, a działania komornika są ściśle określone przepisami.
Gdy osoba zadłużona przez dłuższy czas unika kontaktu z wierzycielem lub firmą windykacyjną działającą w jego imieniu, zamyka sobie drogę do polubownego rozwiązania sprawy. Wówczas wierzyciel kieruje sprawę do sądu w celu uzyskania tytułu wykonawczego, takiego jak nakaz zapłaty lub wyrok. Dopiero na tej podstawie możliwe jest wszczęcie postępowania egzekucyjnego.
Po złożeniu wniosku przez wierzyciela do sprawy zostaje wyznaczony komornik sądowy – urzędnik państwowy działający przy sądzie rejonowym, którego kompetencje, obowiązki i zakres działań są precyzyjnie uregulowane przez prawo. Samo wszczęcie egzekucji nie oznacza jednak automatycznie zajęcia nieruchomości.
„Naczelną zasadą postępowania egzekucyjnego jest to, aby samo postępowanie było jak najmniej uciążliwe dla osoby zadłużonej, stąd w pierwszej kolejności brane pod uwagę są inne składniki majątku, dzięki którym zaległe zadłużenie może zostać spłacone: przede wszystkim chodzi o wynagrodzenie za pracę, inne środki pieniężne pozostające na rachunkach bankowych – np. emerytura i inne świadczenia z ZUS-u. Jednak na rachunku osoby zadłużonej komornik musi pozostawić kwotę wolną o zajęcia komorniczego. Poza zajęciem konta bankowego, komornik ma prawo do zajęcia rzeczy materialnych, czyli tzw. majątek ruchomy: np. jest to biżuteria czy samochód. Jednak nie może pozbawić osoby zadłużonej sprzętów, które są związane z wykonywaniem przez nią pracy zarobkowej i niezbędnych co codziennego funkcjonowania (np. sprzętu rehabilitacyjnego lub komputera potrzebnego do nauki). Z egzekucji komorniczej są również wyłączone rzeczy osobiste, które nie mają ponadprzeciętnej wartości rynkowej. Gdy roszczenia wierzyciela (lub wierzycieli) nie mogą zostać zaspokojone w inny sposób, komornik rozpoczyna proces egzekucji z nieruchomości – musi być wcześniej bezpośrednio wskazana we wniosku, który do komornika skierował wierzyciel” – zaznacza Anna Klemensowicz, ekspert Intrum.
Zajęciu mogą podlegać zarówno nieruchomości zabudowane, jak i grunty niezabudowane, o ile należą do osoby zadłużonej w całości lub w części.
Egzekucja z nieruchomości stosowana jest zazwyczaj w przypadku zobowiązań o wysokiej wartości, których nie da się wyegzekwować w inny sposób. Oznacza to, że drobne należności, takie jak niezapłacony rachunek telefoniczny czy mandat, nie skutkują licytacją mieszkania. Zgodnie z art. 952 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego wierzyciel może złożyć wniosek o egzekucję z nieruchomości, gdy wysokość należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej wartości oszacowania nieruchomości.
1. Wezwanie do zapłaty i zajęcie nieruchomości
Komornik wzywa osobę zadłużoną do uregulowania zobowiązania w terminie dwóch tygodni od doręczenia wezwania. Brak zapłaty może skutkować przystąpieniem do dalszych czynności, jednak samo wezwanie nie jest równoznaczne z zajęciem nieruchomości. Aby do niego doszło, wierzyciel musi złożyć odrębny wniosek i uiścić zaliczkę. Wówczas komornik dokonuje wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji. Na tym etapie właściciel nadal zarządza nieruchomością i – do momentu opisu i oszacowania – może próbować sprzedaży jej części w celu spłaty długu.
2. Opis i oszacowanie wartości
Jeżeli zadłużenie nie zostanie spłacone, komornik zleca biegłemu sądowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Dokument ten obejmuje szczegółowy opis nieruchomości oraz jej wartość. Opis i oszacowanie mogą zostać zaskarżone w terminie dwóch tygodni od ich zakończenia.
3. Ogłoszenie licytacji
Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, komornik wyznacza termin licytacji. Informacje o niej przekazywane są uczestnikom postępowania oraz odpowiednim instytucjom, a także publikowane publicznie – m.in. na stronach internetowych i tablicach ogłoszeń właściwych organów. Ma to na celu zapewnienie jawności postępowania.
4. Licytacja nieruchomości
Podczas pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi trzy czwarte wartości oszacowania. Jeżeli nie dojdzie do sprzedaży, na wniosek wierzyciela wyznaczany jest drugi termin, w którym cena wywoławcza spada do dwóch trzecich wartości.
5. Podział uzyskanych środków
Po zakończeniu licytacji sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, a następnie komornik dokonuje podziału uzyskanej kwoty pomiędzy wierzycieli. Osoba zadłużona jest o tym informowana i ma dwa tygodnie na zgłoszenie ewentualnych zarzutów.
Osoba zadłużona ani jej najbliższa rodzina nie mogą brać udziału w przetargu.
„Definiuje to art. 976 § 1. Kodeksu Postępowania Cywilnego, który mówi, że w przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły” – tłumaczy Anna Klemensowicz.
„Po zakończonej licytacji komorniczej i prawomocnym przeniesieniu własności na nowego nabywcę, osoba zadłużona dostaje wezwanie do dobrowolnego opuszczenia nieruchomości w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie” – zaznacza Anna Klemensowicz.
Zgodnie z art. 1046 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli dłużnik nie ma prawa do innego lokalu, komornik wstrzymuje czynności do czasu wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia.
„Oznacza to, że wyniku przeprowadzenia egzekucji komorniczej z nieruchomości osoba zadłużona nie zostaje bez dachu nad głową. Otrzymuje mieszczanie zastępcze, w którym może przebywać, póki nie stanie na nogi i nie odbuduje swoich finansów. Przez taki lokal należy rozumieć pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła wody i sanitariatu, ogrzewania, elektryczności, w stanie niezagrażającym życiu i zdrowiu, zapewniające co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwała osoba zadłużona. Na wskazanie takiego lokalu gmina ma 6 miesięcy” – wyjaśnia ekspert Intrum.
Po sprzedaży nieruchomości nowy właściciel może wystąpić o eksmisję lokatorów, jednak komornik może ją przeprowadzić wyłącznie na podstawie odrębnego orzeczenia sądu. Dodatkowo obowiązuje okres ochronny – od 1 listopada do 31 marca – w którym eksmisja bez zapewnienia lokalu zastępczego jest niedopuszczalna.
Niezależnie od pory roku, eksmisji bez lokalu socjalnego nie można przeprowadzić wobec kobiet w ciąży, rodzin z małoletnimi dziećmi, osób z niepełnosprawnościami, ubezwłasnowolnionych, ich opiekunów, osób obłożnie chorych, emerytów, rencistów korzystających z pomocy społecznej oraz osób bezrobotnych.
Egzekucja z nieruchomości jest ostatecznym rozwiązaniem. Nawet na etapie postępowania komorniczego warto podjąć próbę kontaktu i rozmowy o nowym planie spłaty. Trzeba jednak pamiętać, że decyzja w sprawie rat, terminów czy zwolnienia określonych składników majątku spod zajęcia zawsze należy do wierzyciela, w imieniu którego działa komornik.
Dołącz do newslettera
Ważne linki
Na skróty
Katalog franczyz
Kwoty inwestycji
