W jakie nieruchomości warto inwestować?

Inwestowanie w nieruchomości pozostaje atrakcyjne, nawet pomimo trudności gospodarczych. Choć budowa nowych mieszkań nieco spowolniła, a sektor magazynowy wykazuje oznaki osłabienia, to inwestycje w parki handlowe zyskują na znaczeniu.

Na rynku nadal dostępny jest duży kapitał, jednak nowi inwestorzy wchodzą w projekty bardzo ostrożnie. Koncentrują się na obiektach, które odpowiadają na podstawowe potrzeby społeczne, takie jak mieszkania oraz mniejsze centra handlowe z popularnymi operatorami spożywczymi i ofertą dyskontową. W efekcie obserwujemy dynamiczny rozwój parków handlowych oraz obiektów typu convenience. W całym kraju trwają liczne inwestycje w tym formacie, a kolejne już się planuje.

– Mimo licznych trudności, takich jak rosnące koszty materiałów budowlanych, pracy, energii czy finansowania bankowego, sektor parków handlowych nie zwalnia tempa. Inwestorzy, którzy decydują się na taki krok, mogą liczyć na zwrot z inwestycji w przedziale od 7% do 9%. Często wybierają oni wejście na etap wstępny, inwestując w sam grunt, aby uzyskać wyższe marże, choć wiąże się to z większym ryzykiem – zauważa Piotr Szymoński, Director w Walter Herz.

– Wysokie koszty finansowania oraz trudności w uzyskaniu kredytu od banków skutecznie odstraszają inwestorów. Banki działają selektywnie, udzielając kredytów tylko sprawdzonym podmiotom. Jednak dla tych, którzy posiadają odpowiedni kapitał, budowa parku handlowego to wciąż dobry wybór i doskonała forma ochrony przed inflacją – dodaje Katarzyna Tencza, Associate Director Investment w Walter Herz.

Inwestycje w parki handlowe wciąż w cenie

Nieruchomości handlowe, podobnie jak inne obiekty, borykają się z rosnącymi kosztami eksploatacji. Jednak parki handlowe, dzięki prostszej strukturze, generują znacznie mniejsze koszty operacyjne niż wielkopowierzchniowe centra handlowe, które mają rozbudowane części wspólne. Dodatkowym atutem inwestycji w retail parki są niższe koszty realizacji projektu i mniejsze ryzyko związane z inwestowaniem.

W ostatnich latach najszybciej rozwijał się sektor magazynowy i handlowy. Dziś inwestycje handlowe koncentrują się głównie w miastach satelickich większych aglomeracji oraz w mniejszych miejscowościach, liczących mniej niż 100 tys. mieszkańców, a także w miejscowościach poniżej 50 tys.

– Kluczowe znaczenie ma dokładna analiza lokalnych potrzeb. Aby inwestycja w park handlowy była opłacalna, konieczne jest dopasowanie struktury najemców oraz poznanie specyfiki rynku w danym miejscu. Dzięki temu możliwe jest podpisanie atrakcyjnych umów najmu, co zapewnia rentowność projektu. W porównaniu z dużymi centrami handlowymi, opłaty eksploatacyjne w retail parkach są znacznie niższe – nawet czterokrotnie. Czynsze są także o połowę niższe niż w większych obiektach handlowych – mówi Katarzyna Tencza.

Zainteresowanie inwestorów wciąż rośnie

Właściciele parków handlowych nie mają powodów do narzekań na brak chętnych do wynajmu powierzchni. Z danych Walter Herz wynika, że 70% ukończonych inwestycji jest już w pełni skomercjalizowanych, a pustostany utrzymują się na poziomie zaledwie 3-5% w całym kraju.

Retail parki cieszą się także dużym zainteresowaniem funduszy inwestycyjnych. Choć dostępność aktywów w tym sektorze w Polsce jest wciąż ograniczona, stanowią one zaledwie kilkanaście procent wszystkich zasobów handlowych w kraju, to prognozy wskazują na dalszy wzrost ich znaczenia. Sektor ten zyskuje na popularności, odpowiadając na rosnące potrzeby konsumentów, którzy coraz częściej wybierają zakupy w małych, lokalnych sklepach lub online, a nie w dużych centrach handlowych, które pełnią teraz głównie funkcje socjalne i usługowe.

Od 2020 roku nastąpiły istotne zmiany w nawykach zakupowych, a preferencje konsumentów przesunęły się na korzyść mniejszych, lokalnych centrów zakupowych. Trendy te, połączone z rosnącym zapotrzebowaniem na ofertę dyskontową, sprawiają, że retail parki stają się coraz bardziej popularne. Cieszą się one również uznaniem w kontekście rozwoju „15-minutowych miast”, w których dostępność codziennych usług i sklepów w pobliżu miejsca zamieszkania staje się kluczowa.