Pożyczka hipoteczna – co warto o niej wiedzieć i kto może z niej skorzystać?

Kredyt hipoteczny to produkt dobrze znany – nawet tym, którzy nigdy nie myśleli o kupnie mieszkania. Inaczej wygląda sprawa z pożyczką hipoteczną. Mimo podobnie brzmiącej nazwy, jej działanie i przeznaczenie różnią się od klasycznego kredytu na mieszkanie. Czym dokładnie jest pożyczka hipoteczna, kto może się o nią starać i w jakich sytuacjach może być dobrym rozwiązaniem?

Czym różni się pożyczka hipoteczna od kredytu?

Zarówno w przypadku kredytu hipotecznego, jak i pożyczki zabezpieczeniem jest nieruchomość – konkretnie wpis hipoteki w Dziale IV księgi wieczystej. I tu pojawia się pierwszy warunek: trzeba być właścicielem nieruchomości (domu, mieszkania, a nawet gruntu), która nie jest obciążona długiem.

– Okres kredytowania może być rozciągnięty na wiele lat i możemy starać się o stosunkowo wysoką sumę – to kolejne podobieństwa między pożyczką hipoteczną i kredytem mieszkaniowym. Różnica między tymi produktami dotyczy celu przeznaczenia otrzymanych środków – tłumaczy Leszek Zięba, ekspert Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, mFinanse.

I tu pojawia się istotna różnica. Kredyt hipoteczny wiąże się zawsze z przeznaczeniem środków na cele mieszkaniowe – zakup, budowę lub remont nieruchomości. W przypadku pożyczki hipotecznej nie ma takiego ograniczenia. Pieniądze można wydać na cokolwiek – pod warunkiem, że nie jest to działalność gospodarcza. Co więcej, bank nie oczekuje przedstawiania faktur czy innych dowodów na sposób wykorzystania środków.

Jakie warunki trzeba spełnić?

Podstawą przyznania pożyczki hipotecznej – podobnie jak przy kredycie – jest operat szacunkowy, czyli dokument określający wartość nieruchomości. Wymagany będzie też dokument potwierdzający prawo własności. Możliwa jest sytuacja, w której zabezpieczeniem będzie nieruchomość należąca do innej osoby – ale ta nie będzie traktowana jako współpożyczkobiorca.

Bank, oprócz wartości nieruchomości, oceni także zdolność kredytową. Liczy się nie tylko wysokość dochodów, ale też ich źródło i stabilność. Pożyczkodawca przyjrzy się również historii kredytowej wnioskodawcy – wcześniejszym zobowiązaniom, terminowości spłat, a także aktualnym zadłużeniom.

Warto wiedzieć, że banki zwykle nie udzielają pożyczki hipotecznej na całą wartość nieruchomości. Najczęściej można liczyć na kwotę odpowiadającą 60-70% jej wartości.

Dostępność środków – większa elastyczność, ale i wyższy koszt

Choć pożyczkę hipoteczną łatwiej uzyskać niż kredyt hipoteczny – zwłaszcza przy obecnych, zaostrzonych warunkach bankowych – nie oznacza to, że jest ona tańsza. Wręcz przeciwnie.

– Możemy skorzystać z oferty, wedle której bank oferuje środki w wysokości nawet 80% wartości nieruchomości, jednak w większości przypadków jest to 60-70%. Warto też zwrócić uwagę na górne limity dostępnej kwoty przyszłego zobowiązania. Przykładowo, pożyczkodawca może określić, że maksymalna kwota, o jaką może się ubiegać wnioskodawca, nie może przekroczyć 500 tys. zł, ale dostępne są również kwoty siedmiocyfrowe. Przy składaniu wniosku o pożyczkę warto również zwrócić uwagę na minimalną kwotę pożyczki, bo tu w ofertach mamy dużą rozpiętość – od 20 do 100 tys. zł – zauważa Rafał Salach, ekspert ZFPF, Credipass.

Jeśli chodzi o koszty – RRSO, czyli rzeczywisty koszt pożyczki w skali roku, waha się między 11 a ponad 15%. To więcej niż w przypadku kredytów hipotecznych, gdzie obecnie wartości RRSO oscylują wokół 9,4-11%.

Czy pożyczka hipoteczna może pomóc w zakupie mieszkania?

W dobie trudnego dostępu do kredytów mieszkaniowych, wiele osób zastanawia się, czy pożyczka hipoteczna może stanowić alternatywę.

– Należy pamiętać o tym, że jeżeli chcemy starać się o pożyczkę hipoteczną, musimy być już właścicielem jakiejś nieruchomości, a bank wypłaci środki w wysokości 60-70% tej nieruchomości. Jeżeli więc dysponujemy, przykładowo, domem otrzymanym w spadku po babci czy cioci, którego nie chcemy się pozbyć i w dodatku, który posiada dużą wartość rynkową, pieniądze otrzymane w ramach pożyczki hipotecznej mogą nam, chociażby częściowo pomóc sfinansować zakup nowego mieszkania. Warto być jednak świadomym faktu, że RRSO pożyczki hipotecznej wynosi obecnie średnio ponad 11%, a na rynku znajdziemy i takie oferty, gdzie RRSO dobiega do 15%. W przypadku kredytów hipotecznych mówimy o RRSO na poziomie na poziomie 9,4-11% – przypomina Leszek Zięba z mFinanse.

Pożyczka hipoteczna nie zastąpi więc kredytu hipotecznego – zwłaszcza przy rosnących cenach mieszkań. Jednak w określonych przypadkach może ułatwić realizację planów mieszkaniowych, np. jako wsparcie finansowe przy wkładzie własnym czy przy wykończeniu nowego lokalu.

Kiedy warto rozważyć pożyczkę hipoteczną?

Zaletą tego rozwiązania jest swoboda – środki można wykorzystać na dowolny cel. Może to być zakup auta, drogiego sprzętu elektronicznego do pracy, spłata wcześniejszych zobowiązań czy sfinansowanie większego remontu. W porównaniu do kredytów gotówkowych – pożyczka hipoteczna wypada korzystniej: dłuższy okres spłaty (do 25 lat), niższe oprocentowanie i możliwość uzyskania wyższej kwoty.

Na końcu pojawia się pytanie – dla kogo to rozwiązanie?

Przede wszystkim dla osób, które mają w swoim posiadaniu nieruchomość i potrzebują większej kwoty na konkretny cel – niekoniecznie związany z mieszkaniem.

– Jeżeli nasze potrzeby mieszkaniowe są większe – chcemy np. wybudować od podstaw i wykończyć dom na kredyt, a w dodatku nie posiadamy innej nieruchomości – wtedy najlepszym rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny – podkreśla Leszek Zięba.