Crowdfunding nieruchomości – sprawdzony na Zachodzie sposób inwestowania

W ostatnich latach nieruchomości cieszą się szczególnym zainteresowaniem inwestorów prywatnych. Osoby, które nie mogą sfinansować zakupu wybranej nieruchomości z posiadanych oszczędności i jednocześnie nie chcą na ten cel zaciągać kredytu, mogą teraz skorzystać z alternatywnego rozwiązania w postaci crowdfundingu nieruchomości. W ten sposób inwestować można również w nieruchomości komercyjne.

Czym jest i na czym polega crowdfunding nieruchomości?

Crowdfunding nieruchomości nie ma długiej historii. Koncepcja, aby za pośrednictwem platformy społecznościowej inwestować posiadany kapitał w nieruchomości, narodziła się w Stanach Zjednoczonych. W 2012 r. to właśnie tam powstała pierwsza platforma inwestowania społecznościowego w nieruchomości. Na czym polega crowdfunding nieruchomości i dlaczego interesuje się nim coraz większa rzesza inwestorów indywidualnych?

Na inwestowaniu w nieruchomości można prawie zawsze dobrze zarobić – wie o tym każdy inwestor, który chociaż w minimalnym stopniu interesował się rynkiem nieruchomości i śledził choćby historyczne ceny mieszkań. Inwestowanie w mieszkania, lokale usługowe, a zwłaszcza powierzchnie komercyjne jest jednak kapitałochłonne. Grono inwestorów mogących wyłożyć na zakup wybranej nieruchomości setki tysięcy złotych jest wąskie. Z tego względu ten segment inwestycji jeszcze do niedawna uchodził za hermetyczny. Dziś jest inaczej.

Łącząc siły, inwestorzy indywidualni mogą zarabiać na projektach, które dotychczas były dla nich nieosiągalne właśnie z uwagi na wysoki próg wejścia. W pomnażaniu oszczędności pomagają im platformy crowdfundingu – dzięki nim każdy inwestor może zapoznać się z aktualnymi projektami, wytypować te, które w perspektywie czasu przyniosą mu najlepszy zysk oraz śledzić ich realizację. Ile można zarobić na inwestowaniu w nieruchomości w modelu crowdfundingowym? W zależności od projektu zysk to od 5 do 7 proc., a zatem znacznie więcej niż w przypadku nadal popularnych w Polsce lokat bankowych.

W których krajach crowdfunding nieruchomości jest popularny?

Trend na społecznościowe inwestowanie w nieruchomości miał swój początek w USA. Szybko jednak okazało się, że tym modelem inwestowania zainteresowali się inwestorzy z innych państw. W efekcie powstały kolejne przedsięwzięcia łączące inwestorów z deweloperami. W Europie crowdfunding nieruchomości jest możliwy za pośrednictwem wielu platform, np.:

• CrowdStreet – z informacji zaprezentowanych na jej stronie internetowej wynika, że od momentu uruchomienia platformy w 2014 r. opublikowanych zostało na niej 470 ofert inwestycyjnych, z czego 35 zostało w pełni zrealizowanych[1],
• EquityMultiple – na swojej stronie internetowej platforma podaje, że całkowita historyczna stopa zwrotu osiągnięta przez inwestorów wyniosła 14,1 proc., a wartość aktywów to ponad 2,9 mld USD[2],
• Fundrise – według deklaracji ma ponad 130 tys. aktywnych inwestorów, którzy łącznie otrzymali ponad 79 mln USD tytułem dywidendy; historyczne stopy zwrotu kształtują się na poziomie od 8,7 do 12,4 proc.[3]

Dlaczego inwestowanie w nieruchomości w modelu crowdfundingu stało się tak popularne? Jednym z powodów jest wyższa stopa zwrotu niż ma to miejsce w przypadku tradycyjnych instrumentów inwestycyjnych, choćby lokat bankowych.

Jak zarabiać na wynajmie nieruchomości komercyjnych w Polsce?

Od niedawna również inwestorzy z Polski mogą czerpać zyski z crowdfundingu nieruchomości. Liderem na rynku jest Social.Estate, czyli platforma łącząca prywatnych inwestorów posiadających wolny kapitał z firmami deweloperskimi oferującymi nieruchomości komercyjne. W ten sposób osoba dysponująca kwotą w wysokości już 3000 zł może zaangażować się w projekt, w ramach którego będzie zarabiać na wynajmie nieruchomości sklepom Biedronka czy Rossmann. Crowdfunding nieruchomości komercyjnych to ciekawa alternatywa zarówno dla samodzielnego zakupu nieruchomości komercyjnej, jak i dla inwestowania w lokale mieszkalne.

Jak inwestorzy z ograniczonymi zasobami finansowymi mogą zacząć zarabiać na nieruchomościach komercyjnych? To proste – inwestor po znalezieniu interesującego projektu za pośrednictwem platformy Social.Estate, kupuje udziały w spółce celowej, czyli spółce powołanej do realizacji przedsięwzięcia. W ten sposób staje się on współwłaścicielem jej majątku i może zacząć zarabiać na wynajmie nieruchomości komercyjnej. Procedura jest zgodna z prawem, a zakup udziałów ma miejsce w kancelarii notarialnej.

Zyski z inwestycji wypłacane są w formie dywidendy. Nad ich maksymalizacją pracuje sztab specjalistów. Projekty oferowane za pośrednictwem platformy Social.Estate nie są przypadkowe – wybierają je eksperci, którzy następnie czuwają m.in. nad rozliczeniami z kontrahentem. Ze wsparcia specjalistów inwestor może skorzystać na każdym etapie inwestycji.

Jakie są zalety i wady crowdfundingu nieruchomości?

Jak każde rozwiązanie, także crowdfunding nieruchomości ma zarówno zalety, jak i wady. Do głównych zalet tego rozwiązania należy zaliczyć przede wszystkim:

• niski próg wejścia – Social.Estate wymaga kapitału na poziomie 3000 zł, a to z kolei powoduje, że niemal każdy może zacząć zarabiać na wynajmie powierzchni komercyjnej dużym sieciom handlowym,
• stały wgląd w realizację projektu – w przypadku Social.Estate inwestorzy otrzymują dostęp do specjalnej aplikacji, za pośrednictwem której mogą w dowolnym momencie sprawdzić postępy projektu,
• gotowe rozwiązania – inwestor jedynie wybiera interesujący go projekt wśród dostępnej puli; znajdują się w niej jedynie zweryfikowane propozycje, co z kolei obniża poziom ryzyka.

Inwestor nie jest też w żaden sposób zaangażowany w sprawy rozliczeń czy – mówiąc szerzej – w obsługę najmu. Oszczędza w ten sposób czas, który może wykorzystać na dalsze pomnażanie pieniędzy.

Jakie wady ma crowdfunding nieruchomości? Inwestowanie środków zawsze wiąże się z ryzykiem. Inwestor nigdy nie może mieć pewności, że dana inwestycja przyniesie mu założony zysk. Trzeba o tym pamiętać, choć z drugiej strony znaczenie ma również to, że ryzyko można skutecznie zminimalizować, korzystając m.in. z wiedzy ekspertów.

[1] Crowdstreet.com, CrowdStreet Marketplace Performance (dostęp 26.10.2020).
[2] Equitymultiple.com, About us (dostęp 26.10.2020).
[3] Fundrise.com, Built to help smart investors invest smarter (dostęp 26.10.2020).