ZPPUiH: Zakaz handlu z powodu koronawirusa powoduje czasowe wygaśniecie zobowiązań między wynajmującymi i najemcami

Jeśli nie możemy handlować, nie powstaje obowiązek zapłaty czynszu i opłat, bo celem dla którego zostały zawarte umowy z galeriami jest zapewnienie prowadzenia handlu w galeriach przez najemców  – wskazują przedstawiciele Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług. Zakaz handlu z powodu koronawirusa powoduje czasowe wygaśniecie zobowiązań między wynajmującymi i najemcami.

ZPPUiH reprezentujący polskie firmy jednoczące się w obliczu kryzysu wywołanego epidemią i rozprzestrzenianiem się koronawirusa SARS-CoV-2 przedstawia argumenty prawne dotyczące sytuacji pomiędzy najemcami a galeriami handlowymi. Po zamknięciu sklepów, a tym samym utracie krytycznej części przychodów firmy apelują o konstruktywny dialog i wsparcie ze strony galerii handlowych, przywołując konkretne regulacje prawne.

Mecenas Michał Romanowski z kancelarii Romanowski i Wspólnicy tłumaczy: „Umowa najmu w galerii handlowej jest zawierana w celu sprzedaży towarów. Najemca powiada „daję” (płacę czynsz), aby wynajmujący  „dał”  („udostępnił aktywny kanał sprzedaży”).  Prawny nakaz zamknięcia sklepów powoduje, że najemca nie może korzystać ze sklepu zgodnie z celem zawarcia umowy najmu uzgodnionym przez wynajmującego i najemcę. Co więcej, wynajmujący wymaga od najemcy prowadzenia sprzedaży zastrzegając na swoją rzecz rozmaitego rodzaju sankcje za brak prowadzenia sprzedaży. W zamian za uzyskanie prawa do sprzedaży w sklepie zlokalizowanym w galerii najemca zobowiązuje się płacić czynsz i inne opłaty. Przedmiotem świadczenia i zobowiązania wynajmującego jest zatem udostępnienie powierzchni handlowej dla celów handlowych. Jeżeli wynajmujący nie jest w stanie udostępnić powierzchni handlowej w celu prowadzenia w niej sprzedaży przez najemcę, to znaczny, że nie wykonał swojego zobowiązania, a więc po stronie najemcy nie powstaje obowiązek zapłaty czynszu. Najemca płaci bowiem za prawo do korzystania ze sklepu, który może być otwarty i do którego mogą przychodzić klienci, a nie za sam fakt posiadania sklepu czy „cieszenia oka z posiadania sklepu”. Sklep zamknięty to jak samochód bez silnika, a więc atrapa samochodu.”

Prawo umów określa świadczenie wynajmującego jako zachowanie, które umożliwia zrealizowanie najemcy jego celu jakim jest sprzedaż. Jest to zresztą wspólny cel wynajmującego i najemcy.  Innymi słowy wynajmujący ma obowiązek zachować się tak, aby cel najemcy był zrealizowany, a najemca ma obowiązek zachować się tak (zapłacić), aby cel wynajmującego był osiągnięty a celem wynajmującego jest czynsz oraz frekwencja w galerii. Świadczenia wynajmującego i najemcy muszą być ekwiwalentne.

Prawo cywilne nakazuje przyjąć obowiązek zapłaty za zachowanie wynajmującego, które realizuje cel najemcy, ale i wynajmującego. Galerie przyciągają najemców frekwencją w galeriach, dobierają najemców pod kątem przyciągania ludzi do galerii, a to ma wpływ na stawki czynszu. Świadczeniem galerii nie jest udostępnienie atrapy sklepu, ale działającego sklepu. Zgodnie z art. 495 w związku z art. 475, a także 354, 65 i 353 k.c. zakaz handlu z powodu koronawirusa  oznacza niemożliwość następczą spełnienia świadczenia przez wynajmującego, a w konsekwencji wygaśnięcie zobowiązania między wynajmującym i najemcy co najmniej na czas trwania zakazu, czyli najemca nie może żądać od wynajmującego udostępnienia działającego sklepu, a wynajmujący nie może żądać zapłaty czynszu i innych opłat. Nie ma znaczenia czy akt prawny zamyka galerie handlowe czy „tylko” sklepy w galeriach. Skutek prawny i ekonomiczny jest taki sam.

Polskie firmy, z długoletnią tradycją rodzinną, stanęły w obliczu katastrofy. Po zamknięciu swoich sklepów, firmy praktycznie z dnia na dzień utraciły zdolność dalszego funkcjonowania. Firmy, które od lat są chlubą polskiej gospodarki i jej wizytówką na rynkach zagranicznych, nie przetrwają kryzysu bez nowych rozwiązań.
    
Rekomendacje dla najemcy:

1.Okres przed wprowadzeniem zakazu handlu w galeriach handlowych:

 1) Najemca ma prawo żądać zwrotu „nadpłaconego” czynszu na podstawie art. 700 k.c. stosowanego w zależności od umowy - wprost, jeżeli treść umowy uzasadnia przyjęcie, że faktycznie mamy do czynienia z dzierżawą, lub odpowiednio – w przypadku umów o charakterze mieszanym (zawierających elementy zarówno najmu jak i dzierżawy, a często również umów o świadczenie usług),

 2) W przypadku odmowy zwrotu, Najemca powinien wystąpić do Sądu o zapłatę (zwrot nadpłaconego czynszu).

2. Okres obowiązywania zakazu handlu w galeriach handlowych:

 1) Najemca ma prawo odmówić zapłaty na podstawie art. 475 § 1 k.c. w zw. z art. 495 § 2 k.c. z uwagi na częściową niemożliwość świadczenia Wynajmującego i wygaśnięcie zobowiązania z umowy najmu w części, tj. w odniesieniu do okresu obowiązywania zakazu,

 2) Najemca ma prawo żądać zwrotu części czynszu zapłaconego z góry za okres objęty zakazem na podstawie art. 495 § 2 w zw. z § 1 k.c. w zw. z art. 475 § 1 k.c. i art. 405 k.c. (bezpodstawne wzbogacenie).

 3) Najemca ma prawo żądać od banków odmowy realizacji gwarancji bankowych wystawionych na rzecz wynajmującego tytułem zabezpieczenia wykonania umowy najmu przez najemcę powołując się na brak spełnienia świadczenia przez wynajmującego, a w konsekwencji brak powstania zobowiązania po stronie najemcy. Przyczyną jest koronawirus i zakaz sprzedaży, a więc jest to okoliczność znana bankowi. Bank powinien mieć świadomość, że wobec częściowego wygaśnięcia umowy nie istnieją żadne roszczenia wynajmującego. Bank jest obowiązany odmówić wykonania żądania realizacji gwarancji jako stanowiącego oczywiste nadużycie przez wynajmującego celu zabezpieczenia pod rygorem odpowiedzialności cywilnej z art. 415 k.c. O obowiązku odmowy wypłaty kwot z gwarancji bankowej w przypadku nadużycia celu zabezpieczenia przesądził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 stycznia 1995 r., III CRN 70/94 „[…] bank, który udzielił drugiemu bankowi (kredytodawcy) gwarancji bezwarunkowej i na pierwsze żądanie może uchylić się od spełnienia świadczenia, jeżeli żądanie beneficjenta jest sprzeczne z treścią gwarancji (art. 3531 k.c.) albo stanowi nadużycie prawa (art. 5 k.c.).” .  

3. Okres rekonwalescencji (po zakazie handlu w galeriach handlowych):

 1) Najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu na podstawie art. 700 k.c. stosowanego w zależności od umowy - wprost, jeżeli treść umowy uzasadnia przyjęcie, że faktycznie mamy do czynienia z dzierżawą, lub odpowiednio – w przypadku umów o charakterze mieszanym (zawierających elementy zarówno najmu jak i dzierżawy, a często również umów o świadczenie usług),

 2) W przypadku odmowy obniżenia czynszu przez Wynajmującego, Najemca powinien płacić należności z faktury w części niespornej i wystąpić do Sądu o zmianę umowy w zakresie wysokości czynszu (powództwo o ukształtowanie stosunku prawnego). W przypadku gdy Wynajmujący wcześniej wystąpi o zapłatę z tytułu niezapłaconej kwoty, Najemca może bronić się w powództwie wzajemnym ponieważ jego roszczenie pozostaje w związku z roszczeniem o zapłatę czynszu dochodzonego przez wynajmującego (art. 204 § 1 KPC).