Najem prywatny w 2023 roku – jakie zmiany wprowadzono?

Jeżeli osiągasz zysk z prywatnego najmu nieruchomości, musisz być na bieżąco z obowiązującymi przepisami. 2023 rok przyniósł spore zmiany dotyczące jego opodatkowania. Poniżej przeczytasz, jak rozliczyć podatek i uniknąć błędów.

Opodatkowanie najmu: co zmienia się w 2023 roku?

Do końca 2022 roku osoby, które zarabiały, wynajmując na przykład mieszkanie czy dom, mogły rozliczyć podatek na dwa sposoby:

skalą podatkową: rozliczenie na zasadach ogólnych, podobnie jak w przypadku dochodów osiąganych min. z tytułu umowy o pracę, umowy zlecenia czy działalności gospodarczej (przy wyborze tej formy opodatkowania), wiązało się z dwoma stawkami – 12% do 120 000 zł dochodu oraz 32% powyżej tej sumy;
ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: w tym przypadku podatek był ustalany od przychodu. Stawka wynosiła 8,5% do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% powyżej niej.

Od 1 stycznia 2023 roku rozliczenie dochodów z najmu prywatnego za pomocą skali podatkowej nie jest już możliwe. Konieczne jest więc korzystanie z ryczałtu. To natomiast oznacza istotne ograniczenia z perspektywy wynajmującego.

Przejście na ryczałt: o czym trzeba pamiętać?

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych różni się od innych form opodatkowania. Jeżeli chcesz poznać je bliżej, odwiedź bazę wiedzy dla przedsiębiorców Firmove.pl. Przede wszystkim zwróć uwagę na zasadę obliczania podatku. Przy ryczałcie istotny jest przychód, a nie dochód, tak jak ma to miejsce na przykład na skali podatkowej. W związku z tym tracisz również możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodu, w tym wydatków związanych z wynajmowanym lokalem. Nie możesz więc obniżyć należności, rozliczając np. koszty remontu czy wyposażenia.

Przyjrzyj się umowie najmu

Choć stawki ryczałtu od wynajmu prywatnego są niższe od stawek skali podatkowej, taka zmiana nie zawsze będzie korzystna dla wynajmującego. Oczywiście przede wszystkim będzie to wynikało z braku możliwości odliczenia wspomnianych kosztów remontu czy ulepszeń. Niekiedy może się jednak okazać, że wyższa kwota zobowiązania względem fiskusa będzie wynikać z uwzględnionych w umowie zapisów dotyczących rozliczania najmu. Opodatkowaniu podlega całkowita kwota czynszu pobieranego od najemcy, ponieważ to właśnie on stanowi jego przychód. Niekiedy – na przykład w celu uproszczenia rozliczeń – wynajmujący wskazywali jednak kwotę uwzględniającą nie tylko czynsz, ale również inne opłaty (np. za energię, opłaty do wspólnoty mieszkaniowej). W takiej sytuacji warto jednoznacznie określić, jaka jest wartość czynszu, a jaka kwota stanowi wydatki niebędące przychodem wynajmującego.

Zaletą prostsze rozliczenie

Warto przyjrzeć się również zaletom zysków z najmu ryczałtem. Najważniejszą są bez wątpienia bardzo proste rozliczenia. Nie musisz obliczać dochodu i uwzględniać kosztów uzyskania przychodu – wystarczy więc, że zastosujesz odpowiednią stawkę (8,5% lub 12,5% powyżej 100 000 zł) i pomnożysz ją przez uzyskany przychód. Podatek należy opłacać do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym doszło do uzyskania przychodu. Na określonych warunkach możliwe jest również rozliczenie kwartalne. Należność powinna znaleźć się na Twoim indywidualnym mikrorachunku podatkowym. Po zakończeniu roku należy natomiast złożyć deklarację PIT-28. Co ważne: przychody objęte ryczałtem nie ulegają zsumowaniu z innymi przychodami. Równolegle możesz więc np. rozliczać działalność czy dochody z tytułu umowy o pracę, korzystając ze skali, bez obaw, że np. ze względu na najem przekroczysz próg podatkowy.