Mały format - pewny zysk

Rosnące nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową oraz dojrzałość rynku handlowego w Polsce skłaniają najemców, deweloperów i inwestorów do poszukiwania nowych strategii rozwoju, w tym testowania nowych rynków czy konceptów.

W swoim najnowszym raporcie „Big trend in a small format” firma DTZ przyjrzała się jednemu z aktualnych kierunków rozwoju rynku powierzchni handlowej w Polsce – małym obiektom handlowym. Analitycy DTZ szacują, że na koniec 2014 roku zasoby obiektów handlowych o powierzchni 5 000 - 10 000 m² osiągneły poziom 750 000 m² GLA, co oznacza ponad trzykrotny wzrost wolumenu powierzchni w ciągu ostatniej dekady.

– Na popularność małych obiektów handlowych składa się wiele czynników, z których wyróżniamy stabilne fundamenty ekonomiczne obejmujące sprzedaż detaliczną, rozwój rynku mieszkaniowego w głównych aglomeracjach kreujący nowe lokalizacje dla nowych obiektów handlowych, dojrzałość polskiego rynku powierzchni handlowych oraz trendy w zachowaniach konsumenckich. Małe obiekty handlowe doskonale odpowiadają na wymagania lokalnych społeczności. Ponadto, jest to format dobrze wpisujący się w warunki rynkowe miast poniżej 50 tys. mieszkańców stanowiących interesującą niszę dla wielu graczy rynkowych. Oczekujemy dalszych zmian w tym sektorze rynku powierzchni handlowych obejmujących rosnącą liczbę zarówno deweloperów, jak i najemców gotowych rozwijać swoje portfolio w obiektach handlowych mniejszego formatu – mówi Kamila Wykrota, Dyrektor Zespołu Doradztwa i Analiz Rynkowych w DTZ.

Wyraźny trend wzrostowy w tym segmencie rynku potwierdza wysoki wolumen podaży, szczególnie w ciągu ostatnich 5 lat, kiedy to na rynek trafiło blisko 50% całkowitych zasobów małych obiektów handlowych. W kolejnych dwóch latach rynek czeka rekordowa podaż szacowana na ponad 240 000 m², a całkowite zasoby małych obiektów handlowych osiągną poziom blisko 1 mln m² GLA.

DEWELOPERZY PATRZĄ W KIERUNKU MAŁYCH MIAST

Znaczące zmiany w segmencie małych obiektów handlowych dotyczą także ich lokalizacji. Rośnie znaczenie miast poniżej 50 tys. mieszkańców, których udział w całkowitych zasobach wzrósł z 3% w 2004 roku do ponad 30% na koniec 2014 roku. Małe miasta z prawie 50-proc. udziałem dominują planowaną do końca 2016 roku podaż i są coraz częściej wybierane przez deweloperów i najemców, jako forma pogłębiania ekspansji czy dywersyfikacji portfela. Drugim kierunkiem ekspansji małych formatów są rynki największych aglomeracji, gdzie powstanie około 30% planowanej podaży. Wynika to z rosnącej popularności „centrów wygodnych zakupów” (ang. convenience centre) zlokalizowanych w ramach osiedli mieszkaniowych obsługujących lokalną społeczność i jej codzienne potrzeby oraz niekonkurujących z dużymi regionalnymi centrami handlowymi.

Małe obiekty handlowe są również atrakcyjną formą rozwoju dla najemców, głównie oferujących produkty z niższej półki cenowej. Małe centra i parki handlowe często umożliwiają najemcom ekspansję na mniejsze rynki, które z reguły wiążą się z większym ryzykiem, ograniczonym w mniejszych obiektach przez niższe koszty wynajmu. Najbardziej aktywni najemcy w tym segmencie rynku podkreślają elementy składające się na sukces małego obiektu handlowego: dogodną lokalizację, bardzo dobrą dostępność dla klientów, wygodny parking oraz zrównoważony dobór najemców.

Co ciekawe, wielu najemców rozwija sklepy w nowej koncepcji dostosowane do warunków popytowych na mniejszych rynkach. Przykładem jest marka Martes Sport, która opracowała format sklepów o powierzchni około 400 - 450 m² wprowadzany z powodzeniem w mniejszych obiektach handlowych. – Należy także podkreślić, że struktura najemców w małych obiektach handlowych jest podobna i opiera się na kilku głównych kategoriach: operator spożywczy, drogeria, elektronika, wyposażenie wnętrz, moda, sport. Jednak w porównaniu do rynków, gdzie ten segment jest bardziej rozwinięty (np. Czechy, Słowacja), wciąż dostrzegamy potencjał rozwoju nowych najemców, szczególnie w przypadku oferty dziecięcej, sportowej, artykułów wyposażenia wnętrz czy sklepów zoologicznych. Tego typu koncepty powstały już na sąsiadujących rynkach, czego przykładem są marki takie jak Dráčik, Wiky (artykuły dla dzieci), Asko (wyposażenie wnętrz) czy Super Zoo (sklep zoologiczny) – komentuje Agnieszka Stolarczyk, autor raportu i konsultant w Zespole Doradztwa i Analiz Rynkowych w firmie DTZ.

O popularności małych obiektów handlowych świadczy także niska średnia stopa pustostanów, która wynosi około 6% dla analizowanych projektów. Zdecydowana większość centrów i parków handlowych o powierzchni 5 000 – 10 000 m² jest wynajęta w 95%. Wśród tej grupy obiektów, są jednak również przykłady projektów, gdzie stopa pustostanów przekracza 20%. Niski poziom komercjalizacji wynika głównie z niedopracowanych i niespójnych projektów, które nie wpisują się w koncepcję centrów wygodnych zakupów (obiekty wielopoziomowe) czy niedopasowania do potrzeb lokalnego rynku (przeskalowanie).

NA RYNKU RZĄDZĄ NAJEMCY

Analityk WGN Marcin Moneta dodaje, że na rynku najmu powierzchni handlowych rządzą obecnie najemcy. Widać to zarówno w odniesieniu do powierzchni w centrach handlowych, jak i w segmencie lokali handlowych przy ulicach. Coraz częściej obniżone stawki czynszów można spotkać nawet w bardzo dobrych lokalizacjach miejskich. O najemców ostro walczą też obiekty starsze lub gorzej położone. Co prawda nadal mamy do czynienia z dużą podażą nowoczesnych powierzchni handlowych, ale z drugiej strony z rynku dochodzą już sygnały o zmniejszaniu niektórych projektów. Tak stało się m.in. z centrum Plac Vogla w Wilanowie w Warszawie, gdzie inwestor zdecydował, że galeria będzie o ponad połowę mniejsza.

Kolejny sygnał, świadczący o tym, że rynki wielkomiejskie powoli stają się nasycone nowoczesną powierzchnią handlową, to fakt, że w ubiegłym roku nowe inwestycje skupiały się głównie na miastach średnich i małych. Eksperci potwierdzają, że na rynku robi się coraz „ciaśniej”, co zmusza obiekty handlowe (zwłaszcza te starszego typu, o gorszej lokalizacji) do mocniejszej konkurencji o najemców, którzy mogą wyraźniej artykułować oczekiwania w sprawie wysokości czynszów. Nasycenie rynku jest także wyraźnie widoczne w segmencie hipermarketów ogrodniczo-budowalnych i parków handlowych. Te ostatnie powstawały w ubiegłym roku głównie w mniejszych ośrodkach, takich jak Lubliniec (24 tys. mieszkańców), Turek (28 tys. mieszkańców), Radomsko (48 tys. mieszkańców) czy Żory (62 tys. mieszkańców). Gorsza koniunktura gospodarcza, osłabienie tempa wzrostu i ogólnie gorsze nastroje wpływają też na problemy z najmem lokali użytkowych przy ulicach handlowych. Dane, które dostarcza w tym zakresie WGN, potwierdzają ogólny obraz rynku. Przeciętna cena metra najmu metra kwadratowego lokalu handlowego w skali całego kraju wynosi około 30 zł. Średnie stawki nie spadają wyraźnie, ale obserwujemy coraz więcej przecenionych ofert w stosunkowo dobrych lokalizacjach wielkomiejskich.

Przykład - 200 metrów nowoczesnej powierzchni handlowej, w biurowcu z 2009 roku, w ścisłym centrum Wrocławia jest do wynajęcia w cenie ofertowej 67 zł od metra miesięcznie. Najwyższe stawki za ścisłe centrum nie przekraczają 170 – 200 zł za metr kwadratowy. Z kolei w Krakowie cena najmu metra kwadratowego lokalu handlowego w centrum Silver Square otwartym w 2012 roku kosztuje tylko 45 zł. W Gdańsku można znaleźć oferty najmu w lokalizacjach staromiejskich w cenach 50 - 70 zł/ m². – Jak widzimy na powyższych przykładach nawet w stosunkowo dobrych lokalizacjach czynsze coraz częściej są stosunkowo niskie. Wszystko to potwierdza, że na rynku dominują obecnie najemcy – podsumowuje Marcin Moneta.

Irina Nowochatko-Kowalczyk