Kto kupuje hotele w Polsce?

W 2019 roku wartość transakcji w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce kolejny raz osiągnęła rekordowy poziom. Skokowo rosnący udział w wolumenie transakcyjnym notuje segment hotelowy.

Według szacunków Walter Herz, wartość umów kupna/sprzedaży, które zawarte zostały w minionym roku we wszystkich segmentach rynku nieruchomości w Polsce wyniosła łącznie 7,7 mld euro. Tym samym, poprawiony został rekordowy wynik z 2018 roku, w którym podpisane kontrakty przyniosły 7,2 mld euro.

Hotelowe ożywienie

- W minionym roku mogliśmy obserwować wyraźne ożywienie w segmencie hotelowym, w którym zrealizowane zostały transakcje o wartości około 290 mln euro. Już w pierwszym półroczu 2019 roku osiągnięty wynik - 150 mln euro był wyższy niż w całym 2018 roku, w którym wartość transakcji wyniosła 120 mln euro. Odnotowany, ponad dwukrotnie wyższy rezultat pokazuje, że ta klasa aktywów jest coraz bardziej atrakcyjna dla globalnych inwestorów, choć ich udział w całym wolumenie transakcyjnym jest wciąż niewielki - przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.

Do największych transakcji zawartych w segmencie hotelowym w ostatnim czasie należał m.in. zakup hotelu Sheraton Warsaw przez Patron Capital od Benson Elliot i Walton Street, hotelu Holiday Inn w Gdańsku przez Union Investment, czy hotelu Radisson Collection w Warszawie. Hotele w Polsce kupują przede wszystkim inwestorzy z Niemiec, Stanów Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii. Także kapitał z Azji i Bliskiego Wschodu ma już za sobą pierwsze transakcje w tym segmencie. Na uwagę zasługuje fakt, że wzrasta grupa inwestorów, którzy dotychczas nie interesowali się tymi aktywami, jak również takich którzy dotąd nie byli obecni na naszym rynku

W biurach też rekordy

Dla sektora biurowego 2019 rok także należał do rekordowych. Właścicieli zmieniły obiekty o wartości przeszło 3,8 mld euro. W przypadku biur wolumen transakcji był o około jedną czwartą większy niż rok wcześniej. - To efekt szerszego dostępu do atrakcyjnych produktów biurowych, których w tym i przyszłym roku w Polsce będzie przybywać – zauważa Bartłomiej Zagrodnik. Przygotowywane kontrakty przyniosą w nadchodzących miesiącach nowe transakcje, w tym także tak spektakularne jak zakup Warsaw Spire Tower przez Immofinanz od Ghelamco i Madison International Realty za 386 mln euro.

Na rynku nieruchomości handlowych w zeszłym roku dominowały transakcje portfelowe, z których jedna osiągnęła wartość 600 mln euro. Zgodnie z zestawieniami Walter Herz, w tym segmencie przejęte zostały obiekty za ponad 2 mld euro. To prawie dwukrotnie niższa suma niż odnotowana w sektorze biurowym, podczas gdy rok temu oba segmenty miały podobny udział w wolumenie transakcyjnym. Na rynku magazynowym wartość ubiegłorocznych transakcji wyniosła 1,6 mld euro.

Tymczasem do Polski napływają nowi inwestorzy, a obecni już w naszym kraju rozszerzają portfolia. Zdaniem Bartłomieja Zagrodnika, duża aktywność inwestycyjna obserwowana w Polce pozwala prognozować kolejne rekordy transakcyjne w poszczególnych sektorach rynku. - Wyraźnie większą popularnością cieszy się rynek hotelowy, który zyskuje zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych i private equity, planujących dywersyfikację swoich portfeli nieruchomości - dodaje.

Najem lepszy niż franczyza

Segment hotelowy przyciąga ich między innymi coraz ciekawszą ofertą i zmianami w strukturze działalności operatorów. Coraz popularniejszy na rynku hotelowym jest bowiem najem budynków, który gwarantuje właścicielom bardziej stabilny zysk niż umowy franczyzowe, czy kontrakty na zarządzanie. Niektóre z obecnych w Polsce sieci hotelowych i tych planujących dopiero wejść do Polski oferują długoletni, bezpośredni najem nieruchomości, który jest atrakcyjniejszą formą zabezpieczenia dla inwestorów i deweloperów, bo na 20-25 lat całe ryzyko związane z prowadzeniem hotelu przerzucone zostaje na dzierżawcę będącego równocześnie franczyzodawcą i operatorem. W takim przypadku łatwiej jest też zbyć nieruchomość, przy wyższych stopach kapitalizacji, bo w długiej perspektywie czasu oferuje stabilny przepływ finansowy.

Stąd w kilku realizowanych aktualnie w Warszawie dużych inwestycjach multifunkcyjnych część powierzchni najmu przeznaczona jest dla najemców hotelowych. Można się spodziewać, że wiele z budowanych obiektów w krótkim czasie po zakończeniu realizacji zmieni właściciela. Przyniesie to także w tym roku większą liczbę transakcji z udziałem produktów hotelowych, objętych umowami najmu bezpośredniego i pośredniego. To z kolei przełoży się na kolejny wzrost wolumenu i wartości transakcji w tym segmencie.

Piotr Zaręba

Zobacz nasz katalog sieci franczyzowych i upewnij się która franczyza będzie dla Ciebie najlepsza.