Im więcej galerii, tym łatwiej wynajmującym

Dla wielu firm centra i galerie handlowe są główną lokalizacją biznesu. Pytanie „Jaka jest dziś pozycja najemcy?” skierowaliśmy do przedstawicieli firm, które proces negocjacji znają od podszewki.

Agnieszka Sęczkowska, kierownik ds. rozwoju sieci detalicznej marki kosmetycznej Golden Rose zaznacza, że pozycja ta ulega obecnie pewnym zmianom. Do niedawna był to rynek galerii, ale wraz z powstawaniem coraz to nowych obiektów ta sytuacja się zmienia.

– Wydaje się, że można już mówić o rynku najemcy, który coraz częściej, choć nie zawsze, dyktuje warunki. Na pewno znany brand nie ma szczególnych problemów z wyborem lokalizacji pod swoje przedsięwzięcie. Kolejnej dużej galerii w danym mieście zależy na unikalnym dużym najemcy. Małe i średnie galerie już tego wyboru nie mają, a to powoduje, że najemca negocjuje z pozycji siły – wyjaśnia.

Dodaje, że Golden Rose otwiera swoje punkty w centrach, galeriach i na pasażach. Nie uruchamia sprzedaży na ulicach handlowych (ze względu na duże koszty wiążące się z otwarciem lokalu).

– Obecnie posiadamy ponad 70 punktów, więc dobrze wiemy, że niektóre stoiska prosperują tak samo dobrze jak sklepy. A przy tym koszty prowadzenia punktu są dużo mniejsze. Wpływ na prosperowanie stoiska ma jego umiejscowienie w galerii handlowej, ponieważ nie w każdym miejscu jest taki sam przepływ ludzi. Przy wyborze punktu należy pamiętać, że nie wszystkie miejsca nawet w bardzo dobrej galerii handlowej są odpowiednie dla stoiska Golden Rose. Nie można uogólnić i napisać, że któreś z pięter galerii jest szczególnie odpowiednim miejscem, ponieważ każdy obiekt handlowy jest inny – zastrzega Agnieszka Sęczkowska.

Ale nie wszyscy są tak optymistyczni. Jeden z naszych rozmówców, który wolał wypowiedzieć się anonimowo mówi tak:

– Akurat w mojej branży (do działalności wynajmujemy głównie stoiska wyspowe) - konkurencja o miejsca wśród najemców jest duża. Galerie i centra handlowe mają nadal mocną pozycję, bo mają wybór z pośród co najmniej kilku firm często mniejszych, lokalnych. Np., najemca z branży restauracyjnej jest bardziej pożądany przez centra handlowe i może dyktować warunki. Są jeszcze branże, gdzie nadal galerie i centra handlowe mają przewagę – sygnalizuje nasz rozmówca.

POŻĄDANY MA Z GÓRKI

Jednym z przykładów marek gastronomicznych, które rozpoczęły rozwój w tego typu lokalizacjach są koncepty firmy Wojtex. Co ciekawe, to marki, które mimo wieloletniego działania stawiają pierwsze kroki w tych formatach handlowych. Czy te koncepty mają mocną pozycję negocjacyjną?

– To kolejny etap rozwoju naszej firmy, nowy cel i wyzwanie, do którego przygotowujemy się od dłuższego czasu. Do tej pory badaliśmy rynek, analizowaliśmy wszelkie szczegóły oraz prowadziliśmy rozmowy z przedstawicielami funkcjonujących już galerii handlowych. Dzięki temu mogliśmy dokładniej poznać ich oczekiwania i odpowiednio skonstruować ofertę – opowiada Wojciech Goduński, właściciel firmy Wojtex.

Nie ukrywa, że wymagania stawiane przez centra handlowe są wysokie - szczególnie pod względem wymogów technicznych i sanitarnych. Tłumaczy, że aby rozpocząć współpracę z galerią

należy wykazać się dużą elastycznością i kreatywnością. Podczas procesu negocjacyjnego wizja lokalu jest wielokrotnie zmieniana i dostosowywana do dyktowanych przez galerię warunków.

Radzi, że trzeba szukać takich rozwiązań, które jednocześnie zachowują charakterystyczny styl danego systemu franczyzowego. To w rezultacie przynosi bardzo ciekawe i zaskakujące efekty.

– Centra handlowe cieszą się ogromną popularnością, a ich liczba ciągle wzrasta. Z naszych obserwacji wynika, że są to najczęściej i najchętniej odwiedzane miejsca. Swoją różnorodną ofertą docierają do szerokiego grona klientów. Dla naszych lokali to szansa na rozwój, wzmocnienie marki, poprawa rozpoznawalności na rynku oraz pewnego rodzaju prestiż. Obecnie nasze koncepty Biesiadowo i Western Chicken mieszczą się w galeriach handlowych w Poznaniu, w Komornikach k/Poznania i w Starogardzie Gdańskim. W marcu 2016 roku uruchomiliśmy również pierwszą wyspę mini-kawiarni Coffeeloffee w Bydgoszczy. Wszystkie lokale działają na zasadach franczyzy – mówi Wojciech Goduński.

Oczywiste jest, że im bardziej znana jest marka, tym łatwiej jej negocjować warunki najmu. Tak jak w przypadku salonów z bielizną damską czy sklepów odzieżowych sygnowanych nazwiskiem słynnej polskiej projektantki.

– Do relacji z wynajmującymi nie podchodzimy w kontekście „kto dyktuje warunki”. Esotiq & Henderson z siecią ponad 250 salonów ESOTIQ w kraju i blisko 20 odzieżowych marki FemeStage Eva Minge jest pożądanym najemcą. Nasza obecność uatrakcyjnia portfolio centrów handlowych i wyróżnia je spośród innych obiektów, dlatego otrzymujemy liczne oferty najmu. Z oczywistych względów nie ze wszystkich możemy skorzystać. Nie jest to jednak kwestia „dyktowania warunków”, lecz dokładnej analizy rynku i potrzeb klientów – mówi Adam Skrzypek, prezes Esotiq & Henderson.

Dostrzega też trend, że w Polsce sprzedaż w centrach handlowych dominuje nad sprzedażą przy ulicach. To tłumaczy dlaczego salony tej marki znajdują się właśnie w tego typu lokalizacjach.

– Każdą ofertę analizujemy jednak indywidualnie, bo w zależności od marki i szczególnych cech danego rynku koszty wynajmu i utrzymania lokalu przy ulicach mogą okazać się porównywalne, jeśli nawet nie atrakcyjniejsze od lokalizacji w centrach handlowych – dodaje Adam Skrzypek.

KIERUNEK ZMIAN

Jak podaje Knight Frank, rynek nieruchomości handlowych w Polsce staje się coraz bardziej nasycony. Na koniec 2015 roku, wskaźnik nasycenia powierzchnią centrów handlowych ukształtował się na poziomie 240 m²/1000 mieszkańców, przekraczając średnie nasycenie w europejskich miastach, natomiast będąc wciąż poniżej średniej dla miast Europy Zachodniej. W związku z rosnącą konkurencją oraz nasyceniem powierzchnią handlową w Polsce, a w szczególności w głównych miastach, deweloperzy pracują nad projektami „mixed-use”, łączącymi kilka funkcji (biurowe, handlowe, rozrywkowe i kulturalne) w jeden projekt na mapie miasta.

Przykładami takich inwestycji są m.in. ArtN, Centrum Praskie Koneser oraz Hala Koszyki w Warszawie. Tego typu projekty nie są traktowane jako bezpośrednia konkurencja dla tradycyjnych centrów handlowych, a bardziej jako uzupełnienie tej oferty.

Warszawa pozostaje niezmiennie największym i najbardziej konkurencyjnym rynkiem handlowym w Polsce. Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji wyniosła na koniec 2015 roku około 1,46 mln m² (45 obiektów), a w tym roku zostaną oddane kolejne obiekty.

Jak zaznaczają nasi rozmówcy, wraz z rosnącym rynkiem handlowym łatwiej jest o wynegocjowanie korzystnych warunków najmu. Oczywiście nie wolno generalizować, bo pozycja działających na rynku marek i firm nie jest taka sama. Liczy się m.in. branża, w której działają i siła marki.

Irina Nowochatko-Kowalczyk