Franczyza w Polsce

Autor:
DATA DODANIA: 01 grudzień 2014
Jak sprawdzić dewelopera?

Foto: freeimages.com

Ostatnie doniesienia na temat upadłości jednego z dużych deweloperów powodują więcej pytań o bezpieczeństwo transakcji na rynku nowych mieszkań. Jak sprawdzić dewelopera i ograniczyć ryzyko utraty pieniędzy? Specjaliści z Metrohouse przygotowali kilka porad.

Pierwsza informacja jest optymistyczna. Klienci nabywający mieszkania od podmiotów działających w branży deweloperskiej są coraz lepiej chronieni. Wprowadzona przed dwoma laty ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) wzmacnia ochronę konsumentów nabywających mieszkania od deweloperów wprowadzając mechanizmy, dzięki którym nasze pieniądze są zabezpieczone przed ewentualnym niepowodzeniem inwestycji.

RACHUNEK POWIERNICZY

Pierwszą kwestią o którą należy spytać dewelopera jest rachunek powierniczy. Rachunek może być otwarty lub zamknięty. Bardziej komfortową sytuacją dla klienta (nieco mniej dla dewelopera, bowiem taki rachunek jest bardziej kosztowny) jest posługiwanie się rachunkiem powierniczym zamkniętym. Wtedy kolejne transze kredytu przelewane są na konto banku prowadzącego taki rachunek, a deweloper uzyska je dopiero w momencie pomyślnego zakończenia inwestycji. W opcji rachunku otwartego przelewamy środki na rachunek powierniczy, a kolejne raty są przekazywane deweloperowi na bieżąco po weryfikacji przez bank zakończenia kolejnego etapu realizacji inwestycji.

UWAGA: Zapisy tzw. umowy deweloperskiej obowiązują od 29 kwietnia 2012 r. Jeżeli więc deweloper rozpoczął sprzedaż inwestycji przed tym terminem, nie ma obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego.

PROSPEKT INFORMACYJNY

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym deweloper ma obowiązek przekazania klientowi prospektu informacyjnego. Jest to instrument ochrony praw konsumentów wprowadzony w ustawie deweloperskiej. - W tym przejrzystym dokumencie deweloper publikuje dane dotyczące spółki oraz jej dotychczasowych inwestycji. Między innymi opisuje stan prawny działki, istniejące obciążenia hipoteczne, źródła finansowania inwestycji, terminy jej realizacji oraz wskazuje głównego wykonawcę, mówi Jarosław Kobylski, specjalista rynku pierwotnego z Metrohouse. Dla potencjalnego nabywcy mieszkania jest to bogate źródło wiedzy na temat dotychczasowej historii dewelopera i prowadzonej przez niego inwestycji.

REJESTRY DŁUŻNIKÓW I SPRAWOZDANIA FINANSOWE

Jeśli chcemy pogłębić wiedzę na temat ewentualnych przeterminowanych zobowiązań dewelopera, możemy pokusić się sprawdzenie firmy w rejestrach dłużników, KRD, InfoMonitorze czy innych tego typu instytucjach. Niestety brak obecności podmiotu w tych bazach nie daje 100-procentowej pewności, że firma posiada płynność finansową i będzie w stanie ukończyć prowadzoną inwestycję. Deweloper jest zobowiązany do przedstawienia do wglądu w swoim biurze sprawozdań finansowych za dwa ostatnie lata działalności.

FINANSOWANIE INWESTYCJI

Warto dowiedzieć się, w jaki sposób deweloper zamierza finansować inwestycję. Jeśli całość funduszy pochodzi ze środków własnych nie zawsze może to być pozytywem. Nie wiemy bowiem, czy deweloper jest przygotowany na finansowanie wszystkich wydatków. – W tym przypadku informacja o zaciągnięciu przez dewelopera kredytu na budowę jest dla klienta dobrym znakiem. Zanim jakakolwiek instytucja udzieli kilkudziesięciu milionów złotych kredytu żąda od dewelopera przedstawienia dokładnego kosztorysu projektu, harmonogramu prac, biznesplanu. Dokładnie sprawdzi też możliwe przeterminowane zobowiązania, np. wobec ZUS czy Urzędu Skarbowego, mówi Włodzimierz Wielogórski, dyrektor działu rynku pierwotnego w Metrohouse. Bank pełni też funkcję kontrolną nadzorując kolejne etapy inwestycji. Uzależnia od tego wypłaty transz kredytu.

UWAGA: Czasem deweloperzy próbują finansować inwestycje za pomocą obligacji. Zakup mieszkań od deweloperów, którzy pozyskali środki na ich budowę właśnie poprzez emisję obligacji może być skomplikowany. - Banki mogą odmawiać kredytowania zakupu mieszkań, bowiem nie mają gwarancji, że obligatariusz zwolni księgę wieczystą, a bank będzie mógł zabezpieczyć się na nieruchomości, mówi Włodzimierz Wielogórski. W interesie banku nie jest wpisywanie roszczeń do księgi wieczystej na pozycji drugiego wierzyciela. Odmowa kredytowania zakupu przez bank powinna być sygnałem ostrzegawczym dla potencjalnego nabywcy nieruchomości.

HISTORIA INWESTYCJI

Jednym z podstawowych elementów weryfikacji dewelopera jest historia jego inwestycji. Oprócz lektury prospektu informacyjnego, w którym deweloper wymienia dotychczasowe realizacje, warto prześledzić fora internetowe skupiające przyszłych mieszkańców danych osiedli, zidentyfikować poruszane tam najczęściej problemy, sprawdzić w jakim stopniu zostały one rozwiązane. Osiedlowe fora rzadko zawierają pochwały dla dewelopera. Częściej można dowiedzieć się o niezadowoleniu wynikającym z opóźnień, niedoróbek, czy braku należytego poziomu obsługi. Aby naocznie przekonać się o ewentualnych problemach w poszczególnych realizacjach warto wybrać się tam samemu, porozmawiać z mieszkańcami, poznać ich perypetie z deweloperem. Takie rozmowy powiedzą wiele o standardach obsługi klienta i wywiązywania się z ustaleń zawartych w umowie.

UWAGA: Znane są przypadki, kiedy nawet po kilku udanych projektach, deweloperowi „powija się noga” na kolejnej realizacji. Historia udanych inwestycji także nie gwarantuje pomyślnego zakończenia obecnego projektu. Fora internetowe mogą przejaskrawiać pewne problemy. Do dyskusji należy podchodzić z dystansem. Aktywnie uczestniczy w nich wąska grupa nabywców. Wiele poruszanych spraw dotyczy indywidualnych roszczeń pojedynczych klientów. Tylko na tej podstawie nie warto wyrabiać sobie opinii o deweloperze. Najlepiej po prostu porozmawiać z nabywcami mieszkań w poprzednich inwestycjach.

NA BUDOWIE

Jeżeli realizacja inwestycji już trwa warto wybrać się w najbliższe jej okolice. Z oczywistych względów potencjalny nabywca mieszkania w inwestycji nie może wejść na teren budowy. Może jednak  zaobserwować jak wygląda teren budowy, czy panuje tam porządek, czy prowadzone są prace. Jest to też możliwość uzyskania informacji u źródeł. Pracownicy zatrudniani przez podwykonawców nie mają zwykle interesu w ubarwianiu rzeczywistości i informują o ewentualnych problemach z realizacją inwestycji, niedotrzymaniu terminów, przestojach, kłopotach inwestora itp.

UWAGA: Sprawdź także ukończone właśnie inwestycje dewelopera. Duża liczba pustych niezagospodarowanych lokali może świadczyć o przedłużającej się sprzedaży. Zapytaj jakie są tego powody i czy taka sytuacja może mieć wpływ na obecnie realizowane inwestycje.

Oprac. (MR)

Artykuły które powinny Ci się spodobać

Finanse i nie tylko
Finanse i nie tylko
Finanse i nie tylko

A może te Cię zaciekawią

Aktualności
Aktualności
Autor: / Sierpień 17, 2018
Aktualności
Autor: / Lipiec 31, 2018

Prezentacje franczyz

Szkolenia

DLA FRANCZYZODAWCÓW

ZARZĄDZANIE SIECIĄ FRANCZYZOWĄ - 25.09.2018

ROZWÓJ FIRMY POPRZEZ FRANCZYZĘ - 18.09.2018

DLA KANDYDATÓW NA FRANCZYZOBIORCÓW

FRANCZYZA - SPOSÓB NA WŁASNY BIZNES - 27.09.2018

SONDA - MIEJ WŁASNE ZDANIE!

Jakie pytanie jako pierwsze zadałbyś franczyzodawcy podczas rozmowy na temat przystąpienia do sieci?

Jaka jest całkowita kwota inwestycji franczyzobiorcy? - 48.6%
Ile wynosi okres zwrotu z inwestycji? - 27%
Jakie są kary wynikające z umowy franczyzy? - 12.2%
Jakie know-how oferuje franczyzodawca? - 12.2%

Jak kupić franczyzę

Jak zarządzać franczyzą