Duże miasta wracają do łask

W tym roku podaż powierzchni w centrach handlowych może sięgnąć 547 tys. m², z czego 40% trafi na rynki w głównych aglomeracjach. Na celowniku inwestorów znajduje się m.in. Warszawa, która mimo największych zasobów jest najmniej nasyconym rynkiem.

Eksperci z międzynarodowej firmy doradczej JLL podsumowali sytuację na polskim rynku nieruchomości handlowych na koniec 2014 roku i opracowali prognozy rozwoju na nadchodzące miesiące. Anna Bartoszewicz-Wnuk, dyrektor działu badań rynku i doradztwa JLL informuje: - Całkowita podaż nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce sięga obecnie 12,4 mln m², z czego 8,82 mln m² przypada na centra handlowe. Dla porównania, w 2004 roku kiedy Polska dołączyła do Unii Europejskiej, całkowita powierzchnia najmu w centrach handlowych wyniosła jedynie 3,8 mln m². To oznacza 132% wzrost w ciągu 10 lat.

Rok 2014 zamknął się 332 tys. m² nowej powierzchni w centrach handlowych, co oznacza spadek wobec 2013 roku, kiedy do użytku oddano 466 tys. m². Najwięcej nowej podaży pojawiło się w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców (45%) oraz pomiędzy 100 tys. a 200 tys. mieszkańców (26%). Do największych centrów handlowych otwartych w 2014 roku należy Atrium Felicity (75 tys. m² GLA) w Lublinie, Galeria Warmińska (41 tys. m²) w Olsztynie, Galeria Siedlce (34 tys. m²) w Siedlcach i Galeria Amber (33,5 tys. m² ) w Kaliszu. W IV kw. 2014 roku rynek centrów handlowych wzbogacił się o 65 tys. m², w ramach trzech nowych projektów - Vivo! w Pile (23,8 tys. m²), Centrum Galardia w Starachowicach (18 tys. m²), Galerii Dębiec w Poznaniu (9,8 tys. m²) oraz kilku rozbudów (największa to 11,8 tys. m² w CH Rywal w Białej Podlaskiej).

Anna Wysocka, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych JLL wyjaśnia, że większość obiektów zrealizowanych w miastach małych jest adekwatna do wielkości i możliwości rynku, a projekty architektoniczne coraz częściej odzwierciedlają najnowsze trendy na świecie. Obiekty powstające w dużych ośrodkach nie tylko wypełniają ofertowe luki na mapie handlowej na swoich rynkach, ale są  często także przyjazne dla środowiska oraz wprowadzają nową jakość przestrzeni publicznej. Co więcej, nierzadko stanowią one szansę rozwoju dla sieci handlowych, którym nie udało się znaleźć wystarczającej powierzchni w najlepszych istniejących obiektach. Należy także zauważyć, że nowe projekty otwierane w miastach o dużym nasyceniu powierzchnią handlową stanowią wyzwanie dla obiektów starzejących się oraz tych, które są gorzej postrzegane przez rynek. Ponieważ otoczenie konkurencyjne zmienia się i poprawia swoją jakość, słabsze centra mogą w coraz większym stopniu mierzyć się z rosnącym wakatem. To w rezultacie może osłabić ich pozycję rynkową, jeśli odpowiednie działania zapobiegawcze nie zostaną podjęte. Takie zjawisko zaobserwujemy nie tylko w małych ośrodkach, ale także w niektórych największych miastach.

Od początku 2014 roku średnie nasycenie powierzchnią w centrach handlowych w Polsce wzrosło z 220 do 229 m² na 1 tys. mieszkańców. Po ukończeniu wszystkich projektów, które są obecnie w budowie, wskaźnik ten osiągnie wartość 248 m²/ 1 tys. mieszkańców, a więc wciąż poniżej średniej zachodnioeuropejskiej (260). Łącznie w 2014 roku w ramach wszystkich formatów handlowych (centrów handlowych, parków handlowych, centrów wyprzedażowych i wolnostojących magazynów handlowych) na rynek trafiło 476 tys. m² podaży.

WARSZAWA NAJMNIEJ NASYCONYM RYNKIEM

Według Knight Frank, średnie nasycenie powierzchnią handlową w ośmiu głównych aglomeracjach wyniosło 550 m² na tysiąc mieszkańców. Przy tym Warszawa, mimo największych zasobów, jest najmniej nasyconym rynkiem. Jednym z ostatnich obiektów handlowych zbudowanym w stolicy była oddana rok temu trzypiętrowa galeria handlowa w biurowcu Plac Unii (15,5 tys. m² GLA), trwa też budowa Galerii Łopuszańskiej we Włochach (16 tys. m² GLA). Możliwe, że rozpoczną się budowy trzech galerii handlowych: Wilanów Park (29 tys. m²) firmy Morelia w Wilanowie, tuż obok planowanego przedłużenia południowej obwodnicy, Galerii Wilanów firmy GTC u zbiegu Branickiego i Przyczółkowej (60 tys. m² GLA) oraz Galerii Północnej firmy GTC na Białołęce (około 60 tys. m² GLA). Pod koniec grudnia 2014 roku w budowie znajdowało się ponad 707 tys. m² centrów handlowych, z czego otwarcie prawie 547 tys. m² zapowiedziano na 2015 rok. Najprawdopodobniej jednak liczba ta ulegnie zmniejszeniu, ponieważ opóźnienia przy budowie nie należą do rzadkości. Gdyby jednak udało się oddać do użytku wszystkie planowane obiekty, pod względem nowej podaży byłby to najlepszy rok od 2009 roku.

Łączna wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych na polskim rynku nieruchomości handlowych w 2014 roku wyniosła około 570 mln euro. Największe zeszłoroczne umowy to sprzedaż centrów Poznań City Center przez TriGranit, Europa Capital oraz PKP na rzecz funduszy Resolution i ECE za nieujawnioną kwotę oraz Focus Mall w Bydgoszczy przez Aviva Investors do Atrium European Real Estate za 122 mln euro. Należy zauważyć, że finalizacja kilku istotnych transakcji w toku, przewidziana na koniec tamtego roku, przesunęła się na I kw. tego roku.

Zainteresowanie inwestorów polskim rynkiem nieruchomości handlowych utrzymuje się na wysokim poziomie i można spodziewać się, że w 2015 roku zostanie zawartych dużo więcej transakcji o znacznie większej wartości całkowitej. Co bardzo istotne, już od początku roku pojawiło się na rynku kilka interesujących ofert sprzedażowych w sektorze handlowym. Największe projekty, które trafią do użytku w 2015 roku to Zielone Arkady w Bydgoszczy (50 tys. m²) oraz Sukcesja w Łodzi (45 tys. m²), a największym obiektem w budowie jest Posnania w Poznaniu (99 tys. m², planowane otwarcie w 2016 roku). Utrzymuje się również trend rozbudowy i modernizacji istniejących obiektów. 40% nowej podaży trafi na rynki w głównych aglomeracjach.

POLACY LUBIĄ ZAKUPY, MARKI LUBIĄ KUPUJĄCYCH

- W 2014 roku najemcy kontynuowali selektywną ekspansję. Rozwój sieci handlowych można scharakteryzować jako wielotorowy. Marki już zakorzenione na krajowym rynku przyglądały się coraz mniejszym miastom, a jednocześnie zwiększały swoją obecność w najmocniejszych lokalizacjach. Niektóre firmy zapowiedziały wprowadzenie nowych marek - np. a Tab z Grupy LPP. Należy zauważyć, że w procesie określania strategii ekspansji, sieci handlowe analizują zarówno daną lokalizację i jej otoczenie konkurencyjne, jak i uwarunkowania makroekonomiczne miasta, strefę zasięgu oraz perspektywy rozwoju - komentuje Anna Wysocka, dyrektor działu wynajmu powierzchni handlowych JLL.

W 2014 roku działalność w Polsce rozpoczęły 24 zagraniczne marki. W IV kw. zadebiutowały m.in. Kipling, JOOP! (meble i artykuły wyposażenia wnętrz), Nuna Lie, Twin-Set, Kiko-Milano, Imaginarium, Avon Studio i Calvin Klein Watch & Jewelry, a wcześniej m.in. Inside, Olimp Live and Fight, Gattinoni Roma, NEO, Devred 1902, Sinequanone, Undiz czy Kiehl’s Since 1851.

CZYNSZE PRAWIE BEZ ZMIAN

Czynsze „prime”, które dotyczą najlepszych lokali handlowych o powierzchni 100 m² dla branży moda i dodatki, w wiodących centrach, są tradycyjnie najwyższe w Warszawie, a następnie w innych największych aglomeracjach. W 2014 roku stawki pozostawały stabilne w większości miast, za wyjątkiem Trójmiasta i Szczecina, gdzie odnotowano wzrost o odpowiednio 5% i 10%. W ciągu roku czynsze wzrosły także w najlepszych obiektach w Warszawie, gdzie najemcy muszą liczyć się ze stawkami rzędu 105 euro za m² miesięcznie. Na rynkach regionalnych stawki wahają się od 30 do 60 euro. W najbliższym czasie nie należy spodziewać się zmian tych stawek.

Irina Nowochatko-Kowalczyk

Zobacz nasz katalog sieci franczyzowych i upewnij się która franczyza będzie dla Ciebie najlepsza.