| « Poprzedni | Następny » |
|---|
Podczas hossy w latach 2005 – 2007 bardzo popularne było kupowanie mieszkań w celach inwestycyjnych. Bonus w postaci wzrostu wartości nabywanej nieruchomości był poza bieżącym zyskiem na wynajmie wystarczającym motorem napędowym, który jak się ostrożnie szacuje generował nawet 25 proc. całego popytu w tamtych latach. A jak wygląda sytuacja w perspektywie niedawno rozpoczętego roku?Po okresie największego boomu z lat 2005 - 2007 część inwestorów zrealizowała zyski i sprzedała owe lokale (powiększając podaż i tym bardziej przyczyniając się do stagnacji sprzedaży nieruchomości), część natomiast, nie mogąc znaleźć nabywców za satysfakcjonująca właściciela cenę (bądź „przeciągnęła strunę” spodziewając się wzrostu wartości niemal w nieskończoność), wciąż wynajmuje, powodując (szczęśliwie dla najemców) zahamowanie wzrostu stawek wynajmu, a wręcz w niektórych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław) ich spadek o średnio 10 proc.
Po gwałtownych ruchach tektonicznych rynku nieruchomości w 2008 i ich reperkusjach w 2009 r. rynek inwestowania w mieszkania na wynajem w głównych miastach polskich wygląda średnio atrakcyjnie. Prześledźmy parę przykładów. Na początek przyjmijmy inwestycję w mieszkanie 2-pokojowe w Krakowie które nabędziemy za 6500zł/mkw. (typowa lokalizacja z przeciętną komunikacją) o powierzchni 45 mkw. (czyli za 292 500 zł + remont/adaptacja 5 proc. wartości lokalu). Takie mieszkanie jesteśmy w stanie wynająć dziś za 1200 zł (zakładając że koszty bieżące użytkowania jak i czynsz należny zarządcy/spółdzielni będzie ponosił najemca). Właściciele nieruchomości zawsze podpisują umowy wynajmu na stałą stawkę przez wszystkie 12 miesięcy. Przyjęte stawki wynajmu są rzeczywistymi, transakcyjnymi wartościami. Odbiegają nieco w dół od deklarowanych na wielu portalach z ogłoszeniami mieszkań na wynajem, które często są wartościami życzeniowymi właścicieli mieszkań. Pamiętajmy również o 8,5 proc. podatku od wynajmu okazjonalnego, który został znowelizowany w styczniu br. W efekcie po odliczeniu podatku oraz corocznej amortyzacji (zużyte sprzęty, malowanie etc.), założonej na poziomie ok. 500 zł rocznie, osiągamy rentowność rzędu 4,16 proc. A więc prawie tyle, co przeciętna lokata bankowa (4,3 proc. netto – stan na luty 2010 z uwzględnieniem podatku 19 proc. i inflacji), ale mniej niż inwestycja w 10-letnie obligacje skarbowe (4,9 proc. netto).
Nieco lepiej wygląda sytuacja inwestycji w lokale jednopokojowe. Popularna kawalerka przy zdecydowanie niższej cenie jest wciąż najbardziej pożądanym przez najemców lokum, zwłaszcza w miastach uniwersyteckich (z Krakowem na czele). W tym przypadku rentowność wynosi ponad 5,5 proc., co jest wynikiem w miarę przyzwoitym i ponad konkurencyjne możliwości lokowania kapitału. Jednak im bardziej chcemy zainwestować w większe mieszkanie opłacalność całego przedsięwzięcia spada do poziomu nieznacznie powyżej 4 proc. (vide tabela i wykres poniżej). Wprawdzie pewną pociechą może być prawo posiadania nieruchomości, jednak na ewentualny jej wyraźny wzrost wartości (rzędu 10-20 proc.) nie mamy co liczyć w najbliższym roku.
Próbując zmieniać parametry naszej większej nieruchomości (droższa lokalizacja, droższe wykończenie i wyposażenie) wynik ten nie ulegnie znaczącej zmianie bowiem wszystkie czynniki zmieniają się w miarę proporcjonalnie.
|
cena |
powierzchnia w m2 |
zł/m2 |
dochód (po opodatkowaniu) |
zł/m2 |
rentowność |
|
170 625 zł |
25 |
6500 |
787,83 |
31,51 |
5,54% |
|
307 125 zł |
45 |
6500 |
1064,32 |
23,65 |
4,16% |
|
443 625 zł |
65 |
6500 |
1525,15 |
23,46 |
4,13% |
Tabela 1. Źródło: opracowanie własne – Północ Nieruchomości S.A.
Wykres 1. Źródło: opracowanie własne – Północ Nieruchomości S.A.
Zupełnym nonsensem wydaje się kredytowanie (w jakimkolwiek stopniu) zakupu lokalu w celach wynajmu. Rata kredytu w zależności od stopnia użycia cudzego pieniądza pochłonie dużą lub praktycznie całą (przy uzyskaniu kredytu przy poziomie LTV 100 proc.) stawkę czynszu otrzymanego od naszego lokatora.
Szanse
Pewną szansą może być ograniczenie powstawania nowych inwestycji. Dodatkowo część inwestorów (nazwijmy ich „z boomu 2006-2007”) może chcieć jednak wyjść z inwestycji w mieszkanie z racji jakiś innych alternatyw lub po prostu z powodu rozczarowania wciąż spadającą rentownością. Nie mam tu na myśli pojedynczych, indywidualnych decyzji, bowiem one nie są w stanie zmienić całości rynku wynajmu, ale o silnym trendzie reorientacji inwestycyjnej (kolejny owczy pęd na giełdzie? surowce? złoto?). Pytanie tylko, czy np. giełda jest w stanie wygenerować po zeszłorocznej zwyżce cen akcji kolejny długoterminowy trend w tym roku. Na pewno szansą nie będzie wzrost cen mieszkań. Docierające do opinii publicznej jaskółki o wzroście jakiejś średniej związane są z pojawieniem się zazwyczaj jednej drogiej inwestycji, której cennik wpływa na ogólną średnią danego miasta (co dowodzi po raz kolejny o bezcelowości posługiwania się średnią arytmetyczną na rzecz mediany). Gdyby mieszkania wyraźnie zaczęły drożeć, ich dostępność znów by spadła (spadłby odsetek ludzi ze zdolnością kredytową przy założeniu stałej dostępności kredytowej), a wtedy więcej chętnych myślących o własnym „m 2” musiałoby wciąż pozostać przy najmie. Na to jednak przed 2011 r. się nie zanosi. Szansą wydaje się zauważalny trend powrotów naszych rodaków z emigracji. Wprawdzie część z nich może wrócić z zarobionymi pieniędzmi i po prostu kupić mieszkanie, ale kryzys na zachodzie był o wiele brutalniejszy niż w Polsce, czego efektem jest duży odsetek osób wracających z zarobkowych wojaży. Te osoby też będą musiały gdzieś mieszkać.
Zagrożenia
Jeśli wybierzemy nawet najbardziej opłacalny wariant inwestycyjny musimy jeszcze pamiętać, iż nasz miesięczny przychód z czynszu, nie jest niczym stałym i na 100 proc. pewnym niczym odsetki w banku. Przypomnijmy dla przykładu: niepewność finansowa najemcy, trudności z jego ewentualną eksmisją z lokalu (trwająca wiele miesięcy procedura, przed końcem której nie ma możliwości efektywnego pozbycia się lokatora, który nie płaci), okres pomiędzy utratą jednego najemcy a pozyskaniem drugiego, który wcale nie musi pojawić się z dnia na dzień. To tylko niektóre z zagrożeń wynikających po prostu z specyfiki relacji wynajmujący – najemca. Permanentny brak stuprocentowej pewności co do wzorowego wywiązywania się ze swoich obowiązków najemcy nie pozwala nam zapomnieć o innych alternatywach inwestowania, zwłaszcza jeśli wskaźnik rentowności jest podobny.
Dodatkowym hamulcem, skutecznie powstrzymującym wzrost rentowności inwestowania w mieszkania na wynajem, jest spadek stawki wynajmu z racji ogromnego wzrostu podaży powierzchni mieszkalnej Krakowa i innych porównywalnych miast Polski. Mamy zatem do czynienia z klasycznym przykładem rynku nasycającego się. Podobna sytuacja jeśli chodzi o rentowność wygląda w innych podobnych rangą miastach Polski (Wrocław, Warszawa, Gdańsk, Poznań). Kolejnym negatywnym sygnałem jest niż demograficzny. Odsetek wybierającej się na studia młodzieży traci z roku na rok na dynamice wzrostu, a równocześnie z drugiej strony - samej młodzieży jest coraz mniej, a więc i potencjalnych najemców naszych mieszkań (zwłaszcza kawalerek). W latach 2010 – 2015 na studia udadzą się osoby urodzone w latach 1992- 1996, a w tych latach liczba urodzeń wciąż wyraźnie spadała. Pewne odbicie liczby urodzeń możemy notować wg danych GUS dopiero w 2003 roku.
Podsumowanie
Każdy rynek naturalnie dąży do poziomu równowagi. Tak więc rynek mieszkań na wynajem nie jest tu wyjątkiem. Nietrudno było zauważyć w latach 2006 – 2007 dużą opłacalność wynajmu mieszkań, czego efektem był wspomniany na początku wzmożony popyt. W 2010 r. rentowność tego typu inwestycji będzie oscylować praktycznie na takim samym poziomie co obligacje i lokaty bankowe. Ewentualna zmiana relacji opłacalności może zmienić się jedynie w efekcie ruchu poziomu lokat i obligacji w dół, bowiem w 2010 roku rentowność wynajmu mieszkań będzie praktycznie stała. Mimo tych nie za ciekawych widoków, chętni do lokowania środków finansowych mogą rozglądać się za inwestycją w mieszkania wakacyjne na wynajem, ale to już zupełnie inne zagadnienie.
Witold Zamorski
Dział analiz rynku nieruchomości - Północ Nieruchomości S.A.
wzamorski@polnoc.pl
